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观点网讯：5月16日，招商蛇口发布对深交所《关于招商局蛇口工业区控股股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金申请的审核问询函》的回复。
据观点新媒体查询，深交所要求招商蛇口结合南油集团实际业绩未及前次交易评估预期的原因等，补充披露收益法下未来租金增长率水平及空置率逐渐降低的可实现性，并量化分析主要参数变动对相关资产评估值及本次交易作价的影响。
招商蛇口表示，报告期内，南油集团实际业绩未及前次交易评估预期，主要系两方面因素导致：一是因市场与行业波动的期间波动，导致仓储需求以及租赁价格受到负面影响；二是为应对大市场环境影响，南油集团采用了提高出租率、适当降低出租租金的经营方案。截至评估基准日，随着整体经济逐步企稳，以及W7仓库建成投入使用，南油集团仓储租赁业务已回稳向好。
南油集团W6仓库及辅助楼、W7仓库位于深圳市南山区前海湾保税港区内，主要功能定位以保税仓仓库为主，仓储物流氛围较浓厚，区域仓储物流行业发展前景较好。截至评估基准日，南油集团仓储物业经营情况良好，与主要客户合作稳定。
本次评估中，结合最新市场情况以及南油集团仓储业务实际经营情况，相较前次交易评估，对主要评估参数进行了合理调整，使评估参数基础更为审慎。本次评估中选取的租金增长率，与南油集团实际情况、市场调研情况相近，符合区域房地产市场发展情况及租赁市场竞争情况，具有可实现性；截至评估基准日，南油集团仓储物业出租情况良好、客户平均签约期限相对较长，南油集团与主要客户合作关系稳定，本次评估中空置率参数取值相对审慎，符合区域房地产市场发展情况及租赁市场竞争情况，本次评估中设定空置率逐渐降低，最终稳定在5%，具有可实现性。
租金分别上涨或下降5%、10%的情况下，相关资产的估值变动幅度约为-11.58%~+11.58%，南油集团24%股权的交易对价变动幅度约为-0.76%~+0.76%；租金增长率分别上涨或下降0.5%、1%的情况下，相关资产的估值变动幅度约为-5.24%~+5.90%，南油集团24%股权的交易对价变动幅度约为[1]0.34%~+0.39%；空置率分别上涨或下浮3%、5%的情况下，相关资产的估值变动幅度约为-4.93%~+4.93%，南油集团24%股权的交易对价变动幅度约为-0.32%~+0.32%。
总的来说，本次评估中主要参数取值合理，若主要参数变动，对相关资产的估值和交易对价会有一定的影响，相关资产的估值与主要参数变动的幅度基本一致。
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