观点网 过去一段时间，交易商协会的“第二支箭”与央行、银保监会的“金融十六条”、证监会的“第三支箭”接踵而来，房地产行业的融资端暖风不断。
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利好政策密集出台之下，房企们闻风而动，不少企业如龙湖、新城、卓越等，在启动发债、签约授信的同时，也开始着手准备提前偿还部分债券，以稳定市场信心。
近期，中国金茂亦加入了偿债大军。
12月2日傍晚，中国金茂发布公告称，由该公司无条件及不可撤回地提供担保的方兴光耀有限公司5亿美元年息4.00%优先担保永久资本证券全部赎回。
该公司明确，其已选择按证券本金总额5亿美元加任何分派(包括任何延期分派及额外分派金额)全部赎回证券，但不包括预定赎回日期2023年1月3日(“首个重设日期”)的累计分派。
过往公告显示，本次赎回的债券共由两笔美元债组成，第一笔发行于2017年7月3日，本金总额为3亿美元；第二笔债券发行于2017年9月1日，本金总额为2亿美元，合计5亿美元。
按照彼时的发行公告，两笔债券的初始利率均为4.00%，须于2018年1月3日开始每半年支付一次利息。
针对本次提前偿债，不少投资人在公开平台表示，“金茂不差钱”。
分析人士亦同意上述观点，并表示：“在这个阶段提前偿债，也进一步说明企业保持了良好的流动性，另外，此类企业积极主动进行债务管理，对提振市场信心具有积极意义。”
数据显示，截至2022年6月末，中国金茂的总负债为3204.49亿元，计息银行贷款和其他借款约为1141.72亿元，较去年年末增长7%，其中，一年内到期的有息负债为280.59亿元，第二年到期的有息负债为241.30亿元。
而报告期末，该公司的现金及现金等价物（不含受限制资金94.34亿元）为328.87亿元，足够覆盖一年内到期负债。
此外，报告期末，中国金茂剔除预收账款资产负债率为68.0%，净负债率为64.5%，现金短债比为1.51，三条红线均处于绿档状态。
不过，这些都是在不计入永续债的前提下。
观点新媒体了解到，通常，房企发行的永续债并不直接计入负债，而是计入“权益”，若加上本次计划赎回的5亿美元债，截至2022年中期，目前金茂还剩7只合计约170亿元的永续债存续，计算下来，金茂的压力可谓不小。
数据来源：企业财报、观点指数整理
实际上，永续债，又称无期债券，是指没有确定的到期期限或到期期限非常长的债券。一般而言，当这类债券的初始投资期限届满之后，企业还能继续延续投资期限。
与普通的债券融资相比，永续债需要定期支付利息，没有还本的压力，短期内不会给企业造成财务困境，此外，相较于其他资本补充工具，永续债还具有发行门槛低、限制少、融资成本相对较低、不计入负债等优势。
在房企融资全面收紧的2017年前后，大量地产企业以永续债“续命”，其中不乏恒大、碧桂园、融创、金茂等。从财报可以看出，那一年亦是中国金茂“上瘾”永续债的一年，年内，该公司共计发行5笔永续债，涉及资金近百亿。
不过，永续债并非没有弊端，这类融资在一定期限后，存在利率跳升或利率重置机制，会增加发行人的还债压力，存在较大的后续隐性风险。
以本次计划赎回的两笔债券为列，上述债券每满五年为一个延续投资期限，每满五年的首日则为重设日期，债券利率将按照约定进行重置。
而重设利率的标准则为“重设日期适用国债利率+初步利差（公告明确初步利差为2.238%）+递升利率（公告明确递升利率3.00%）”。
根据彼时的公告，两笔永续债的首个重设日期为2023年1月3日。
以2022年11月的国债利率粗略计算（5年期为3.22%），也就是说，假设债券并未提前赎回，自2023年1月3日起，上述债券的利率将上升至8.458%，相比之下，2022年上半年，中国金茂的融资成本仅为3.76%。
如果短期内金茂没有相关的回购计划，这笔债券利率将如同滚雪球一般，越滚越大，甚至以一己之力影响公司整体融资成本。
而金茂选择提前赎回相关永续债券，无疑能够避免后续利率跳升带来的资金压力。
与此同时，分析人士亦强调：“当前房企融资政策具有非常好的导向，不排除企业利用这个窗口期调整债务结构的可能。”
伴随近期境内政策持续利好，房企融资利率接连下降。据观点指数发布的报告显示，境内融资成本自6月起持续小幅回落，下降趋势已经延续5个月。当前1-11月新发行境内债券平均利率为3.88%。
具体到房企方面，中海前不久发行的5年期中票票面利率仅为2.85%，而龙湖最新一笔3年期中票利率也仅需3%。
而中国金茂背靠中化集团，融资渠道畅通且成本较低，在永续债利率调档前夕选择提前赎回全部债券，或有调整债务结构、优化融资成本的意图。
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