观点网8月30日下午，绿景中国投资者会如期召开，观点指数结合与会人士的转述，对企业数据进行分析，以了解其上半年的经营质量。
上半年，绿景中国合同销售约为人民币25亿，同比增加22%，据管理层披露，相当于完成了全年销售目标的42%。企业房开业务实现收益约4.97亿元，同比下降约68.1%。综合毛利约4.34亿元，同比下降约54.9%；综合毛利率为42%（2021年同期为48%），其中毛利率下降原因之一是结转以及销售的项目主要以非深圳区域为主。
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近几年，绿景融资成本为6%-7%，上半年为6.5%，金额合计约7.87亿元，同比减少约5.5%，主要由于计入白石洲项目3.5亿元的资本化利息。
不过，企业的流动性问题仍然值得注意。
白石洲项目具有较优质的抗风险能力，若是建设顺利得以在明年开售，预计将会为企业带来稳定的现金流入，一定程度缓解流动性问题。
轻资产发力
绿景中国上半年合同销售约为人民币25亿，同比增加22%，据管理层披露占全年销售目标的42%。此外，企业预计下半年可售货值为79亿人民币，其中珠海玺悦湾项目已经是准现楼的状态，为下半年销售额提供保障。
截至2022年中期末，绿景中国物业开发与销售业务实现收益约4.97亿元（2021年同期为15.56亿元），同比下降约68.1%。综合毛利约4.34亿元（2021年同期9.64亿元），同比下降约54.9%；综合毛利率为42%（2021年同期为48%）。
导致企业今年收益下降的原因之一是结转以及销售来自非深圳区域的占比上升，期间深圳项目占比为19%，而去年同期为51%。具体来看，结转项目包括珠海喜悦荟、化州国际花城、苏州喜悦花园及深圳尾盘。这些地区产品单价和利润率相对深圳较低，叠加市场整体价量走低、交易热度下降等宏观环境冲击，毛利率下降。
商业板块方面，上半年经常性收入为5.48亿元，比去年同期增长15%。其中租赁投资物业的收益约3.38亿元，同比增长2.11%；综合服务实现收益2.1亿元，同比增长46.8%。
据管理层披露，综合服务增长主要由于企业所管理社区的服务范围增加，以及绿景酒店于期间被政府征用为流行病学调查中心而带来收益增长。
流动性警惕
近几年绿景融资成本为6%-7%，上半年为6.5%，金额合计约7.87亿元，同比减少约5.5%，主要由于计入白石洲项目3.5亿元的资本化利息（2021年同期为1.99亿元）。
虽然当前资本市场环境严峻，但是优质项目在严峻环境下依然受到市场的青睐。上半年企业引入万科作为战略性投资者入股白石洲项目。
根据认购协议，万科将向白石洲项目层面公司四达实业注资约人民币23亿元，交易完成后，集团通过智慧城市持有的四达实业股权从100%摊薄至约92%，万科持有约8%股权。
白石洲项目同时吸引了银行的投资，该项目银团贷款目标额度为207亿元，当前参团银行有6-7家，企业估计还差10-20亿元的缺口，将在近期内披露详细情况。
业绩会上，管理层对与万科的合作模式做了部分补充。
万科对白石洲的投资不参与一、二期项目分红，三、四期分红权利为20%。一、二期由绿景独立运营开发，三、四期通过绿景和万科的资源整合，实现优势互补。
不过，企业的流动性问题仍然值得注意，扣除合同负债后的流动负债规模约为199.19亿元，而货币资金为27.44亿元，且其中26.78亿元为受限制存款（对于受限制存款，中报及业绩会没有给予特别说明，很大可能是旧改项目的监管要求）。
据管理层披露，2022年企业大概有98亿元的短期债务，目前有80%已完成了再安排，扣除这部分约78.4亿元的再融资安排，企业下半年的兑付压力仍很大程度取决于项目的去化及后续再融资安排。
值得注意的是，管理层多次强调绿景没有任何一笔表外信托融资，约80%的贷款（截至2022年中期末，借贷金额合计约269.67亿元）来自银行和金融机构，境内外的票据占总体债务的比例约为15%。
旧改“前景”
据中报披露，目前企业土地储备约为1600万平方米，超过90%位于大湾区核心地段。其中主要为城市更新项目，包括深圳白石洲项目、珠海东桥二期城市更新项目（珠海玺悦湾），深圳绿景黎光项目、深圳沙嘴二期项目（红树湾壹号二期）等。
其中白石洲项目对于绿景的意义不言而喻，项目坐落在深圳的南山区华侨区片区，是深圳目前规模最大、也是关注度较高的旧改项目。
据观点指数获悉，项目一期可售面积约为33万平方米，目前周边楼房平均单价为10万/平方米，预计总货值可以达到300-400亿元，明年第一阶段将会推出大概100亿货值（这部分现金流万科不参与分红）。
据企业披露数据，在深圳整体新房成交量下降的同时（新房下降30%，二手房交易下滑60%），南山区上涨接近40%，同时南山区的住宅超过1000万成交价的超过50%。
在上半年热度下降的市场环境中，南山区成交率逆势上升。观点指数认为，白石洲具有较优质的抗风险能力，若是项目建设顺利得以在明年开售，预计将会为企业带来稳定的现金流入，一定程度上缓解流动性压力。
责任编辑：Rex_02
