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年报观察 | 滨江集团升与跌

观点网滨江集团去年因戚金兴“努力做到1%-2%的净利润水平”一席话,引发行业对于房地产利润率的讨论。

但是从2021年报数据看,滨江的利润表现依然可圈可点。

4月29日,滨江集团披露2021年度业绩报告,全年销售额达1691亿元,同比增长24%;实现营业收入379.76亿元;归母净利润30.27亿元,分别较上年同期增长32.80%和30.06%。

一众同行增收不增利时,滨江集团归母净利润增幅却与营业收入增幅相差无几。

数据还显示,报告期内房地产业务营业成本同比增加35.8%,毛利率24.66%,比上年同期减少2.34%,毛利率水平与同行20%-25%的区间重叠。

另外,在万科喊出“缩表出清”时,滨江去年总资产增长了23.09%至2117.26亿元,归属于上市公司股东的净资产增长12.03%至205.79亿元,融资成本持续下降。

哪些数据上升了?

从滨江集团披露的数据看来,去年业绩表现已算“出挑”。

观点新媒体查阅滨江集团2021年度报告,该公司去年销售额达1363.6亿元,同比增长21.7%;权益销售700亿元,同比增长65.6%;销售权益比例51.3%,比上年提升13.6个百分点。

据观点指数发布的“2021年1-12月房地产企业销售金额表现”研究成果显示,前100房企实现全口径总销售金额12.8万亿元,同比减少2.4%,年内累计销售增速首次转负。

可以看到,在销售额增长同时,权益销售亦有较大增幅,这与该公司近年主动提升权益占比有关。

报告披露,2021年,滨江集团累计新增土地面积200.29万平方米,新增土储计容建筑面积469.4万平方米,新增土储货值权益比例56.6%。

其中,56.6%新增土储权益比例较过往为高,2020年该数字为50%,2019年是52.8%,2018年则仅有37.4%。

土储权益增加的同时,滨江去年拿地力度并未像很多同行那样降低,反而有所增加。

数据显示,报告期内,该公司新增土地储备项目38个,其中在浙江省8个地级市共获取35个项目,并成功开拓丽水市场实现浙江省内11个地级市项目全覆盖。报告期内,累计新增土地面积200.29万平方米,新增土储计容建筑面积469.4万平方米,土地款总额710亿元,权益土地款437.86亿元。

观点新媒体查阅过往年报对比,2020年新增土地储备项目30个,新增土地面积171.65万平方米,新增土储计容建筑面积432.24万平方米,土地款总额781.9亿元,权益土地款410.3亿元;2019年新增土地储备项目28个,新增土地面积126.52万平方米,新增土储计容建筑面积295.39万平方米,土地款总额503.71亿元,权益土地款270.49亿元。

拿地支出逐渐增加,与销售回款的增长有关。

2022年工作目标和战略部分,滨江集团对于土地储备的计划是,在权益拿地金额占现金回款金额比例为0.6的基础上保持平衡。报告披露,截止2021年末尚未结算的预收房款为935.4亿元,较年初增长28.5%,“预收款的持续增厚,为未来业绩提供充分保障”。

回款增加自然也为营业收入与利润增长提供可能,而滨江集团去年实现营业收入379.76亿元,实现归母净利润30.27亿元,分别较上年同期增长32.80%和30.06%。

或正是由于去年积极纳储,在万科喊出“缩表出清”时,滨江集团去年总资产2117.26亿元,归属于上市公司股东净资产205.79亿元,分别较上年同期增长23.09%和12.03%。

“滨江集团营业收入主要来自于房地产销售收入,2021年度财务报表所示营业收入项目金额为379.76亿元,其中房地产开发业务营业收入为366.73亿元,占营业收入的96.57%。”

收入增加的同时,营业成本同比也在增加。报告期内,该公司房地产业营业成本为282.45亿元,同比增加35.80%,比营业收入的31.57%增幅要高。其中,房产销售营业成本同比增加36.03%,比房产销售营业收入的31.68%增幅高。

还有一个增长数据值得关注:在不少房企融不到钱的时候,滨江集团截止2021年末共获银行授信额度832.43亿元,较上年末增加16%,授信额度已使用356.61亿元,剩余可用授信额度475.82亿元,占总额度的57%。

下降的是什么?

虽然有不少业绩和财务数据实现同比增长,但在毛利率逐渐下滑大环境,滨江集团也不能避免。

正如上面所示,营业成本增幅大于收入增幅的情况下,滨江集团2021房地产业毛利率为24.66%,比上年同期减少2.34%。其中,杭州地区毛利率为20.72%,同比减少3.65%。

另据观点新媒体早前报道,随着品牌房企的不断入局,市场竞争加剧,滨江在杭毛利率持续下跌,2018年至2021年中期从36.04%降至17.88%。

难怪在2021年5月14日举行的2020年度业绩网上说明会中,滨江集团董事长戚金兴曾表示,在杭州集中土地出让中获取了5块土地,努力做到1%-2%的净利润水平。这话一出,引发了各界对滨江集团以及房地产行业现状的极大关注和讨论。

而滨江集团去年38个新增项目中,杭州地区就占到了18个。另外,滨江在杭州的优势暂时还难以在省外地区复现,存在毛利率不足的问题,如上海地区毛利率仅为11.91%。

戚金兴则认为,毛利率差异比较大的原因为:一是新进城市一般竞争激烈,二是杭州之外滨江进入的城市销售周期相对较长。但随着新城市的落地,后面利润率会逐年提升。

截至2021年末,滨江集团累计土地储备为642.83万平方米,总建筑面积1500.51万平方米(杭州825.38万平方米,浙江省内(除杭州)555.97万平方米,浙江省外119.16万平方米),剩余可开发建筑面积262.40万平方米(杭州94.72万平方米,浙江省内(除杭州)121.934万平方米,浙江省外45.75万平方米)。

截至2021年末,滨江集团土地储备中杭州占60%,浙江省内非杭州的城市包括宁波、嘉兴、温州、金华、湖州、台州等经济基础扎实的二三线城市占比25%,浙江省外占比15%。

行业下行对企业总还是有影响的,在2022年销售预期中,滨江集团保持谨慎或更“适应”当下情况--销售目标1500亿元-1600亿元——比2021年销售额1691亿元有所减少。

其实在2021年度报告中,被滨江集团比较强调的一个词组是“融资成本持续下降”。

报告显示,滨江去年融资规模增加的情况下,融资成本持续下降,2021年末融资利率为4.9%,较2020年末5.2%下降0.3个百分点,创历史新低;按照2021年末权益有息负债448亿元计算,可以节省利息1.34亿元。

观点新媒体查阅滨江融资余额数据,2021年末为457.62亿元,较2020年419.60亿元增加9.06%。融资成本方面,2019年综合融资利率是5.6%,2020年为5.2%,2021年则降至4.9%。

对于2022年,滨江的目标是资金上继续保持稳健,保持合理的有息负债水平,融资利率从4.9%确保下降至4.7%。

报告另外显示,2021年滨江集团资产负债率从上年末83.70%降至82.34%,净负债率由83.57%降至65.97%。

滨江集团表示,报告期内扣除预收款后的资产负债率为65.92%,净负债率为65.97%。债务期限构成上,短期债务为139.96亿元,占比仅为30.58%,低于期末货币资金(211.41亿元),现金短债比为1.51倍,可有效覆盖短期债务。

“2021年乃至未来两到三年甚至更长时间,滨江要继续将有息负债水平控制在合理范围内,有息负债总额不超过总资产的30%,且要持续保持‘三条绿线’,在行业中保持已有的优势。”

2022年走过了一个季度有余,滨江集团4月29日公布的2022年一季度报告显示,业绩表现暂未能延续去年走势。

销售商品、提供劳务收到的现金为104.89亿元,同比减少42.31%,系本期预售房款减少所致。营业收入方面,一季度实现61.83亿元,同比下降16.79%;归属于上市公司股东的净利润2.28亿元,下降幅度达42.69%。

关键词: 滨江集团

责任编辑:Rex_30

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