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中报观察 | 远洋风浪

观点网延期一周之后,远洋集团在8月30日晚间发布了2023年中期财报。

从数据上看,这一次期中考,远洋交出的答卷并不能让人满意。

上半年,该公司实现营业额208.07亿元,同比下降11%;毛损为1.25亿元,毛损率为约1%;公司拥有人应占亏损为183.69亿元。


(相关资料图)

受业绩下滑影响,8月31日开盘,远洋集团股价便出现下挫,截至收盘,报价0.365港元,下跌1.35%。

实际上,对远洋集团而言,这一连串的下行数据有行业因素,更有企业本身的影响。其一,进入2023年,虽行业利好政策不断,但在经济下行、地产销售低迷的当下,业绩巨亏的阴霾仍未散去。

从目前已经发布财报的企业来看,半数以上开发商出现了净利润亏损的情况,其中不乏碧桂园、融创、华侨城、首开、时代等企业,远洋集团的走势与行业大多数企业类似。

另一方面,远洋集团过往的城市布局较为集中,诸如天津等城市的房价在此轮市场波动当中影响较大,导致企业出现大额计提。同时在流动性压力之下,经营端不可避免受到一定影响。

各种因素相互交织下,远洋走到了如今的境遇。

不过,也有市场观点认为,中期财报更多代表了远洋集团过去半年的所行、所想与所获,在销售、交付、债务兑付等领域均备受压力的情况下,资本市场更关注的并非是代表过去的这张成绩单。

接下来,远洋如何爬坡过坎,是企业迫切要解决的难题,也是投资者重点考量的问题。

业绩篇

早在十多天以前,远洋集团便向投资者打了预防针,因此这份发挥不算稳定的成绩单,并未激起太大风浪。

从财报数据来看,2023年上半年,远洋集团实现营业额208.07亿元,同比下降11%;毛损为1.25亿元,毛损率为约1%;公司拥有人应占亏损为183.69亿元。

针对此次大额亏损,有投资者在公开平台道:远洋集团历年以来挣到的所有利润,大概这两年要一并还回去了。

观点新媒体了解到,2022年全年,远洋集团拥有人应占亏损为人民币159.30亿元,加上今年中期亏损183.69亿元,近一年半时间,该公司录得净亏损342.99亿元。

而2014年至2021年,该公司的净利润分别为43.45亿元、21.28亿元、37.01亿元、51.15亿元、35.74亿元以及26.56亿元、28.66亿元、27.29亿元,总计271.14亿元。

不过,也有不少投资者认为,“既有资产减值,亏多少就是个数字”。

的确,去年大多数房企都对物业项目进行计提拨备,但是此类计提拨备并非真正的损失,属于非现金性质的“浮亏”影响,这也是因为企业对后续市场环境和企业走势做出了预判。随着当前市场环境的回暖,后续该笔计提有望重新调整。

对于此次业绩波动,远洋集团亦在公告中强调,业绩下滑的原因为中国整体房地产市场低迷,导致营业额及毛利率下降,以及对物业项目计提的减值拨备增加;以及分占合营企业及联营公司的业绩下降。

的确,从2023年上半年的情况来看,房地产市场整体活跃度持续下行,地产商们叫苦不迭。

前不久,国家统计局发布数据显示,1-7月份,全国商品房销售额70450亿元,同比下降1.5%;商品房销售面积66563万平方米,同比下降6.5%。

从7月单月数据来看,销售面积和金额增速均“由正转负”。7月全国商品房销售面积7048万平方米,环比下降46.1%;销售金额7358亿元,环比下降44.7%,创今年以来单月成交新低。

回到远洋的业绩本身,物业开发业务虽保持着最大的业绩贡献,期内贡献收入173.18亿元,占总收入83%,但这一业务仍旧出现了6%的降幅。

其他房地产相关业务同样受到市场下行影响,报告期内收入下调了44%,仅剩18.52亿元。

土地篇

对远洋集团而言,地产行业下行、销售市场愁云均是影响业绩的重要因素,但土地结构同样是影响业绩的一大因素。

土地是企业发展的基石,但土地成本、城市布局等在很大程度上影响着企业的发展。

从财报获悉,上半年,远洋集团共计购入两幅土地,总楼面面积及应占权益面积分别约为85.8万平方米及70万平方米。

在资金紧张的情况下,远洋集团在投拓端并没有表现出“零新增”,这一点也让市场感到意外。

据了解,上述新购入土地主要是地方城投平台拿地后,通过转让引入了远洋,均为住宅开发类项目,平均购买成本为3600元/平方米,并不算高。

受此带动,于2023年6月30日,按可售总楼面面积,远洋集团土地成本约6700元/平方米,较去年年末7100元/平方米下降5.63%。

截至报告期末,远洋集团土地储备下降至4095.1万平方米,土地储备应占权益部分为2154.1万平方米。

不过,在超4000平方米土地储备当中,位于天津的土储共计462.7万平方米,北京为312.9万平方米,济南为266.3万平方米,太原为192.2万平方米,廊坊为181.9万平方米,西安为170.9万平方米,武汉为168.9万平方米,这七个城市拥有超过四成。

一方面,土地储备过于集中在几个城市,一旦上述城市的地产政策走向发生变动,或者楼市发生波动,对远洋的影响是较大。

另一方面,远洋集团惯用“大盘模式”进行地块操盘与开发,但此类模式下,企业业绩难以释放。从过往数据看,远洋土储较多的几个城市,土地存续比均出现过高的现象,有的甚至超过10年。

过高的土地存续比意味着企业拥有土储难以迅速转化为销售业绩,容易造成资金沉淀,从而带来流动性的压力。

远洋集团在财报中提到:“我们将继续维持一个均衡搭配的项目组合,减轻个别市场波动的风险及更有效使用资源,使集团得以专注发展未来重点发展的项目。”

财务篇

过去一个多月时间,远洋集团始终身处舆论旋涡之中。

7月中旬,因兑付调整方案尚存在不确定性,18远洋01”牌;随后的7月末,远洋一连三则公告,申请2024年票据、2027年票据及2029年票据,延期两个月支付利息。

一石激起千层浪,有关远洋暴雷的消息甚嚣尘上。

不过,近期远洋集团宣布,三笔美元债票息展期方案正式通过,18远洋01”一年站起方案亦获得持有人会议审批通过。相关豁免达成后,意味着远洋集团并未出现实质性的违约。

即便如此,资本市场对于远洋的流动性压力仍旧十分关注。

从中期财报来看,截至2023年6月30日,远洋集团借贷总额较去年末微降5.26%至919.16亿元,净借贷比率(即贷款总额减去现金资源总额再除以权益总额)约326%,而去年年末仅183%。

其中,一年内到期的贷款占比接近50%至446.16亿元,一至两年内到期的贷款为198.34亿元,而二至五年内到期的贷款为188.63亿元,五年以上贷款为86.03亿元。

从贷款结构来看,由于大部分债务集中到期,该公司一年内还款压力并不算小。

报告期末,该公司现金资源总额为76.50亿元,其中还包含了45.04亿元受限制银行存款,也就是说,期末现金及现金等价物仅31.46亿元,对比短期偿债资金来看,压力可见。

对于远洋的风险敞口,在前不久的在债券持有人会议上,该公司亦向投资者表示诚挚的歉意,并且承诺不逃废债,积极寻求各种方式妥善化解债务问题。

作为股东之一的中国人寿,在中期业绩发布会上亦强调,将认真履行股东职责,督促远洋集团竭尽所能平稳经营和化解风险。

对远洋集团而言,2023年中期财报代表了过去半年的成绩,当下摆在面前的是即将到来的债务以及保交楼任务。

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责任编辑:Rex_01

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