编者按：2021年，世界、中国、各行各业乃至每一个人，都深切感受到“百年未有之变局”。
“不畏惧寒冬的肆虐，也不害怕炎夏的骄阳”，新的一年到来，我们深信，中国经济与房地产仍将克服所有困难，从容面对任何局面，取得更加瞩目的成绩。
有鉴于此，观点新媒体一如既往策划和推出年度报道“冬天法则”，回顾并总结标杆房企过去一年的调整与改变，寻找全新一年的机会所在。
同时，我们邀请了多位具有全球视野和丰富经验的经济学家进行了深度对话，从他们的角度，解读中国经济与房地产的前行之路。
观点网上一次见到沈建光还是博鳌房地产论坛，此时，我们坐在京东香港新写字楼内，探讨当下经济形势。
大家都乐于向这位拥有丰富国际金融机构、国际金融组织与货币政策部门任职经历的学者讨教，沈建光也经常参与论坛活动，贡献很多鞭辟入里的观点。
有丰富海外经历的沈建光，2018年正式接受邀约，担任京东集团副总裁、首席经济学家。
彼时沈建光怀着一份“用大数据研究中国宏观经济大势”的愿景图，运用数字进行宏观研究，引发了他加入京东的兴趣，他希望能够将大数据和人工智能运用到经济研究和预测方法上，打破传统经济学的研究瓶颈。
数据、科技、产业成为沈建光后来研究的重点。
2021年，他的新书《中国经济的韧性》正式出版，当中提及，数字科技、数据等数字化、高科技红利正成为中国下一阶段经济发展的重要引擎和助力。
经济学家往往具备敏锐判断力，能够从繁芜的表象中，分析出准确的走势和动向，并做出前瞻性预判。比如，在过往房地产高速发展的几年，沈建光就已警示风险。
2017年末，他曾撰写过名为《2018，中国房地产巨变前夜？》一文，判断中国房地产市场很可能已经处于巨变前夜。
在这之后，一些企业着手令自身更“安全”，一些企业仍扮演着“赌徒”的角色，方向盘绑着刀开车，经不住任何颠簸，关键是不可能永远没有颠簸。
如今，房地产“巨变”还是来了，正如沈建光四年前预判那样。
峰值
2021年下半年，尚未从新冠阴霾中走出，经济下行却悄然来临。按惯例，经济下行阶段多会采取更积极的财政及货币宽松政策，依靠“放水”刺激经济。
出人意料的是，下半年，国家反而加强对互联网、教育、房地产等监管力度。
“三季度以来，在疫情、汛情、房地产调控、行业治理、限电限产五大冲击交织下，经济发展面临着社零恢复乏力、房地产投资大幅下滑、中下游企业经营承压、青年失业高企四个方面的结构性问题，经济下行压力加大，三季度GDP环比仅为0.2%，两年平均增速破5。”
悲观的声音很多，但也有人感到乐观。
在12月末中央经济工作会议召开后，不少行业人士认为政策刺激并未达预期，沈建光却对明年经济持乐观态度：“读了中央经济工作会议通稿，从一年的角度看，它的信号非常明确和正面，对于市场和明年经济，我相对开始乐观了。”
政策消化需要时间，明年一季度甚至上半年仍存在经济向下压力，房地产投资增速将出现下滑，但沈建光认为，随着政策“纠偏”的效果逐步体现，下半年情况将有所好转，全年GDP增速大概率在5%左右。
统计局发布的2020年相关数据中，中国GDP首次突破100万亿大关，全年经济增速超2%，是全球范围内唯一一个实现正增长的主要经济体。即便受疫情影响，房地产全年商品房销售额达到17.36万亿元，增长8.7%，跑赢GDP增速。
在沈建光的判断中，这会是房地产销售最高峰值：“很难再往上，因为17万亿包含所有需求，现在中央态度明确，不希望看到投资需求、投机需求，希望看到的是合理住房需求。”
影响的另外一个因素是人口。目前的现状是，人口结构问题慢慢暴露，社会老龄化的问题越来越严重，人口出生率出现明显下滑。《中国统计年鉴2021》披露，2020年全国人口出生率为8.52‰，首次跌破10‰，创1978以来新低。
未来年轻劳动力的减少，将直接影响购房需求。
“过去每年出生人口1400万、1800万，现在是1000万，二胎政策后一年增加了200万，随后就往下走了，三胎政策效果会怎么样呢？”
风险
在寻找光亮的长夜中，央行降准是难得的好消息。
近期央行宣布，为支持实体经济发展，决定于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率为8.4%。
此次降准，共释放长期资金约1.2万亿元。12月20日，央行银保监会再联合发文，鼓励并购出险房企的优质项目，促进行业出清；1年期贷款市场报价利率（LPR）下降0.05个百分点至3.8%，这是LPR自2020年4月以来首次下调，房地产股迎来久违大涨。
从过往表现看，房地产对实体经济影响显著，由于链条长，关联行业众多，除自身外，对建筑业、工业、交通运输、批发零售等行业亦具有较强拉动作用。
根据投入产出表，沈建光发现，近年来房地产及相关行业对经济增长的贡献率中枢在20%左右，最近两年的贡献还有所上升。
“长租房市场肯定是接下来的重点，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”沈建光拿出手机，和我们逐字逐句分析会议对房地产的相关表述，并认为长租房、保障房、品质改善房等市场新模式赛道更值得挖掘。
下半年，随着政府对房贷规模及预售资金强监管，地市或楼市早已没了往日的亢奋，房地产销售“速冻”，不少房企流动性风险加大。
往日一路狂飙的赛道，参与者越来越少。
沈建光认为，目前房企风险状态具有很大的结构性，大致可以分为三类。第一，非主营业务过度扩张的房企，这类房企规模较大，债务违约风险高，但数量不大；第二，靠高房价支撑高负债、高周转、高毛利的企业，在预售资金监管加强以及融资端调控下，高周转模式不可持续，这类房企风险需要重点关注。
第三，政策波及的房企，一部分企业融资性现金流随着去杠杆调控下降，另一部分企业尽管负债率低，但拿不到贷款，这些房企随着政策纠偏，资金压力会有一定缓解，风险不大。
近期，随着相关“纠偏”政策的推进，房地产销售、购地、融资等行为已出现好转迹象。
“经济工作会议表态意味着对前期地产调控用力过猛的‘纠偏’，但不代表要重回依靠房地产短期刺激经济的老路。”
过往许多年，房价在调控中逐年螺旋式上涨，胆大的开发商逆市扩张成为赢家，目前已然不可能。“赌徒”总是需要承担风险，而如今看他们赢面并不大：“本轮调控是中央核心意识的体现。”
通胀
房地产开发投资增速回落是一方面，但影响经济的绝不仅于此。
中央工作经济会议提及，当前中国经济面临“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重压力。要求积极推出有利于经济稳定的政策，政策发力适当靠前。
“中央对经济下行压力看得比较重的，今年叫'需求收缩'，不叫需求增速下降，以前比较少这么明确。”
伴随着的是央行推出全面降准、定向降息、加强汇率引导等措施，财政部已向省级财政部门下达了2022年提前批专项债额度。
在这样的形势下，首先面临的便是高通胀外部环境。
12月10日，美国劳工部公布最新数据显示，美国11月CPI数据连续七个月达到或高于5%，11月CPI同比上涨6.8%，高于前值6.2%，为1982年以来最高水平。
“过去一直说4%已经是高点，现在超6%了才承认通胀可能不是暂时的。”伴随着通胀压力日渐加大，美联储也不再抱有侥幸心理。
2021年初，美国1.9万亿美元经济刺激计划通过，加上上年12月份通过的9000亿美元援助计划，相当于美国短时间内增加2.8万亿美元财政刺激。
“美国经济就是靠印发钞票，把钱印出来给老百姓，不工作也给钱。印了钱也不生产，企业没有得到救助。美国消费现在已经比疫情前高出了20-30%，但生产却没跟上。”
布雷顿森林体系后，美元成为国际货币体系的中心，1971年，美元与黄金脱钩，成为完全意义上的“信用货币”，进一步确立美元的霸权地位。
在此期间，美国遭受着一场史无前例的“通胀”风暴。那是一个美国人不愿回忆的时代，1970年，开启印钞模式的美国引发漫长通货膨胀，物价居高不下，失业率激增。
直至上世纪70年代，美联储主席沃尔克采取一系列严苛货币政策，用了长达十年方走出滞涨泥沼。
韧性
回到现实，因美元强势地位，当美国不断进行所谓的量化宽松，某种程度会向全世界输出通货膨胀，中国或面临一定输入性通胀压力。
“反而中国支持企业复工复产，减税降费，生产恢复快于内需，也是少数没有实行大规模量化宽松政策的国家之一。”
展望2021，沈建光认为，在极度宽松的货币环境，产出缺口持续存在，叠加能源、工资、租金上涨等内生性因素，预计明年全球仍将持续处于高通胀环境之中，美国通胀将保持高位运行，全年CPI同比将高于3%。
“生产跟不上，靠什么填补？就靠中国的进口商品。”自2020年6月起，我国外贸月度进出口连续18个月实现同比正增长；自2021年1月起，我国外贸月度进出口同比增幅就维持在两位数的高位。
据海关统计的最新数据显示，今年前11个月，我国出口总值19.58万亿元，同比增长21.8%，比2019年同期增长25.8%。
“在中美贸易战下，中国的出口表现特别超预期。”沈建光预计，中央指的需求收缩，不包括出口，明年出口仍会保持较好态势。
这也是他认为中国经济具备“韧性”的原因之一。“美国政府发钱，工人大幅退出劳动力市场，生产能力限制同时导致进口需求扩大，现在美国的港口拥挤不堪。这种情况下，中国全球纺织品出口都增加了，又重新成为美国第一大的进口国。”
“明年美国通胀还是有很大的风险，对中国来说，输入性通胀压力还在。好处是美国越是通胀高，对中国的商品需求就越高，有利于商品出口，也有降低关税的可能性。”
另外，数字经济的发展是沈建光认为中国经济韧性强的另一个原因。
“中国电商零售占比远超美国电商，美国亚马逊一家独大，中国有自己的电商产业，而且发展迅猛。在很多领域的数字化程度已经追上发达经济体。”
“中国数字经济规模已位居世界第二，数字经济对中国经济发展提供了重要支撑，也是中国经济韧性的重点所在”。
桌面上放的一本书（《中国经济的韧性》）是沈博士最新著作，将疫情后中国经济面对的挑战和冲击说得透彻，当中提及，数字科技、数据等数字化、高科技红利正在替代人口红利、市场红利，成为下一阶段经济发展的重要引擎和助力。
以下为观点新媒体对现任京东集团副总裁、京东数字科技首席经济学家沈建光先生的采访实录：
观点新媒体：中央财经会议说“稳”，您如何理解？对2022年有什么预测？
沈建光：三季度以来，在疫情、汛情、房地产调控、行业治理、限电限产五大冲击交织下，中国经济发展面临着社零恢复乏力、房地产投资大幅下滑、中下游企业经营承压、青年失业高企四个方面的结构性问题，经济下行压力加大，三季度GDP环比仅为0.2%，两年平均增速破“5”。
中央经济工作会议明确提出，当前中国经济面临“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重压力，与我们上述的分析基本一致。
在此背景下，中央经济工作会议强调“稳定宏观经济大盘，保持经济运行在合理区间”，提出“政策发力适当靠前”，非常有必要，从宏观、微观、结构、科技、改革开放、区域、社会等七大方面提出了的政策措施，也具有很强的针对性。预计明年经济政策将适当发力“稳增长”，全年GDP增速大概率在5%左右。
观点新媒体：不少人认为重提“房地产是支柱产业”令人振奋，但也看到有分析认为对房地产行业的态度其实是低于市场预期的？沈博如何看？在未来的中国经济中，房地产将扮演一个什么样的不同角色？房地产作为经济增长引擎的重要性是否已有所下降？占比经济会在哪个概数之间？
沈建光：房地产业链条长，关联行业众多，除自身外，也对建筑业、工业、交通运输、批发零售等行业具有较强的拉动作用，对中国宏观经济发展的影响非常大。
根据投入产出表，我们测算发现近年来房地产及相关行业对经济增长的贡献率中枢在20%左右，最近两年的贡献还有所上升。
此外，在中国，促进房地产行业良性循环和健康发展，既是稳定经济发展的需求，也是一项民生工程。
在中国经济坚持高质量发展的总原则下，“房住不炒”仍将是房地产政策的主线，同时兼顾防风险的考虑，房地产政策既要防止房价大涨，也要防止房价大跌。
会议明确“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”，这是对前期地产调控用力过猛的“纠偏”，但不代表要重回依靠房地产短期刺激经济的老路。
观点新媒体：有分析认为房地产和整体经济最差时刻会于明年上半年出现，您如何看？房地产出现大量违约的可能性有多大？
沈建光：受前期调控收紧和基数影响，预计明年上半年房地产投资增速将出现下滑，但随着政策“纠偏”的效果逐步体现，下半年情况将有所好转。
目前，房地产企业的风险状态具有很大的结构性，大致可以分为三类：第一，非主营业务过度扩张的房企，这类房企规模较大，债务违约风险高，但数量不大；第二，靠高房价来支撑高负债、高周转、高毛利的企业，在预售资金监管加强以及融资端调控下，高周转模式不可持续，这类房地产企业的风险需要重点关注；第三，政策波及的房企，一部分企业融资性现金流随着去杠杆调控下降，另一部分企业尽管负债率低，但拿不到贷款，这些房企随着政策纠偏，资金压力会有一定缓解，风险不大。
近期，随着相关“纠偏”政策的推进，房地产销售、购地、融资等行为已出现好转迹象。
观点新媒体：目前广东省人民政府约谈恒大，并同意向恒大地产派出工作组，这将能多大程度稳定市场的预期？包括在境内和境外？
沈建光：从中央经济工作会议来看，针对重大风险的防范化解，已明确了“压实地方、金融监管、行业主管等各方责任，压实企业自救主体责任”政策思路，也是出于稳定市场预期的考虑。
目前一些中资房地产企业开始回购境外债券，部分投资人也开始买入中资房地产企业美元债券。
11月的房地产企业融资数据出现了一些好转的迹象，按揭和信用债边际放松，更多资金用于竣工端，竣工同比增速从上月的-20.6%反弹至0.3%，但开工和拿地仍然低迷，市场整体转向还需进一步观察。
观点新媒体：您如何看待房地产税政策？它的试点会给房地产行业和房地产企业带来怎样的影响？
沈建光：应从以下三个方面理性看待房地产税政策及其影响：一是需要理解征收房地产税的目的，在于健全税收，成为固定税种，一定程度“替代”土地出让金，完善财政收入机制。
二是“房住不炒，保持房地产市场健康发展”仍然是主要基调，房地产税试点将会循序渐进，力度适中，结合前期上海和重庆的试点效果，预判此次试点扩大对市场、房价的影响可控。
三是“共同富裕”是一项重大政治战略任务，征收“房地产税”也是调节收入、促进公平、社会和谐安定的一个手段。
观点新媒体：过去由金融支撑的房地产行业发展的底层逻辑几乎被颠覆，这种情况下，什么样的房地产公司才能有未来？目前国内城镇化率还未到达顶峰，在您看来，房地产住宅是否仍是一个好赛道？相关产业链哪些是值得去践行的？
沈建光：这一轮房地产调控将加速行业洗牌，规模大、财务指标较好、信誉较好的企业未来发展前景仍较为乐观，尤其是一些国资系龙头房企。
经过20多年的快速增长,中国城镇房地产市场已经从供给短缺转向供给过剩,尤其是随着人口老龄化的加剧，未来房地产市场的主要发展方向将从“增量”走向“存量”，但人口净流入、核心都市圈、经济发达、公共服务优势明显的一二线热点城市仍有较多增量投资机会。
从政策导向来看，近年来中央经济工作会议多次提及发展租赁市场和加大保障房建设，可挖掘长租房、保障房、品质改善房等市场新模式的赛道空间。
观点新媒体：数字化转型已是大势所趋，而我们认为房地产行业及延伸的产业链，如产业地产、物流、物业、零售商业、甚至租赁、养老等等都会面临数字化的运用，您可否帮我们讲讲数字化转型、数字产业化对于房地产及延申的产业应该是一个怎么样的场景？
沈建光：中国数字经济规模已位居世界第二，数字经济对中国经济发展提供了重要支撑，也是中国经济韧性的重点所在，对此我在最新出版的专著《中国经济的韧性》中进行了详细阐述。
中国“十四五规划”明确提出加快数字中国建设，要求积极推进生产、生活和治理的数字化转型。
对于地产及相关行业而言，数字化转型将带来以下影响：一是数字化转型有助于地产及相关行业实现精细化标准化运营、管理和服务，优化供给，为居民提供更加个性化、品质化的产品和服务；二是数字化转型有利于提升房地产及延伸产业的运行效率，增强协同性，减少资源浪费，符合高质量发展的内在要求；三是数字化转型有利于打通地产和相关行业的“壁垒”，通过数据的识别、分析、流通、交易，探索与住宅相关的增值服务，使得居住与出行、消费、娱乐、购物、养老等产业有机融合。
观点新媒体：12日，国务院办公厅印发了“十四五”冷链物流发展规划的通知。怎么看该规划的意义？有什么值得关注的亮点？
沈建光：近年来，我国冷链物流市场快速增长，2020年规模超3800亿元，但相较发达国家，仍存在区域不均衡、网络体系不健全、现代化程度不高等问题。
《“十四五”冷链物流发展规划》的发布对冷链物流高质量发展做了系统指引，首次明确了冷链物流的运行体系、骨干通道、服务体系、保障体系、监管体系的总体布局，针对当前冷链物流的短板，从产地冷链、运输冷链、销地冷链到全品类服务冷链做了详细的部署。
这是继2010年国家发展改革委印发《农产品冷链物流发展规划》后，又一个国家级的冷链物流发展规划，意义重大。
同时，冷链物流建设实施方案和高质量发展相关政策也在积极研究制定中，预计后期还有更多配套方案和细则出台，整体推动冷链物流高质量发展。发展冷链物流市场有助于“构建现代流通体系、实施乡村振兴和扩大内需”三大战略的实施，
具体来看：一是通过优化供给，打通消除阻碍农产品、生物药剂等流通堵点，构建更加高效的流通体系；二是通过推动农产品规模化发展，促民增收，助力乡村振兴；三是通过建立产品品质和安全保障体系，进一步提振消费，扩大内需。此次《规划》的一大亮点是，强调加快冷链物流行业数字化建设，运用大数据、物联网、5G、云计算赋能物流各领域、各环节，加快设施装备数字化转型和智慧化升级步伐，提升仓储、运输、配送等环节一体化运作和精准管控能力，促进冷链物流业态模式创新和行业治理能力现代化。
观点新媒体：中国是少数没有实行大规模量化宽松政策的国家之一，但部分预测认为明年可能通胀的预期仍然比较大，您怎么看？它在大多程度上会传递到房地产市场？
沈建光：近期随着保供稳价政策落实，煤炭、黑色、有色等原材料价格快速上涨势头初步得到遏制，国内工业品、国际原油价格同步回调，11月PPI同比降至12.9%，预计12月将继续回落，短期高点已现。
展望2022年，保供政策、房地产走弱以及高基数均指向PPI回落，但“双碳”制约部分工业品供给，PPI中枢仍存支撑；猪周期见底、上游价格滞后传导则指向CPI温和回暖，PPI-CPI剪刀差有望逐步收窄。
上游原材料价格回调或一定程度缓解开发商的成本端压力，且原材料成本整体占比不高，房地产链条较长，整体影响有限。
观点新媒体：2021年以来，中国发展遇到疫情多地散发、严重洪涝灾害、大宗商品价格快速上涨、电力煤炭供应一度紧张等多重挑战；国务院总理李克强早前的讲话预示2022年中国经济下行压力很可能继续存在甚至加大，是否反映中国高速增长的时代已经迎来尾声?投资者能如何应对？
沈建光：早在2017年，党的十九大报告已明确提出“我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段。”高质量发展已成为当前经济发展的总原则，更加强调在“创新、协调、绿色、开放、共享”的新发展理念下推动经济发展质量变革、效率变革、动力变革。
高质量发展并不意味着经济增长的结束，当前中国高技术投资持续高增，绿色投资在不断释放新动能，数字经济的地位持续提升。
这些结构转变在提升中国经济韧性的同时，也会进一步提高中国经济的潜在增长率，投资者应持续看好中国经济。
观点新媒体：新型变异毒株奥密克戎(Omicron)的到来正掀起新一轮的担忧。您如何看待它的影响？未来一年，通货膨胀、供应链紊乱等问题是否会更加严重？
沈建光：新型变异病毒奥密克戎传播速度快，并且有较强的疫苗抗药性，是未来中国和全球经济发展面临的一个主要不确定性因素，需要重点防范。
展望2022年，在极度宽松的货币环境，产出缺口持续存在，叠加能源、工资、租金上涨等内生性因素，预计明年全球仍将持续处于高通胀环境之中，美国通胀将保持高位运行，全年CPI同比将高于3%。
全球经济修复的总体态势不改，但在新冠疫情和现代货币理论政策实践的影响下，供需两侧不均衡的结构仍将持续，供需缺口短期仍难消除，劳动力短缺、供应链紧张、需求放缓、通胀高企成为可能阻碍修复进程的四个主要风险。
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