观点地产网 两笔可换股票据及美元票据的偿还日期，被中国宏泰发展于2021年1月、10月、12月三度调整到期日，最新的到期日是2022年12月31日。
中国宏泰发展曾因金茂斥资14.81亿港元入股受到关注，如今它因其他原因吸引眼球。
相对而言，两笔票据总额并不大，但也正是这两笔规模并不算大的票据却一再延期及改期，让外界有了一窥中国宏泰发展的债务与资金情况的兴趣。
毕竟如今流动性压力与融资不易已非新闻，而是摆在众多房企面前的一道现实问题，于中国宏泰发展又是怎样一番情况？
三度调整到期日
据观点地产新媒体翻阅过往公告了解，中国宏泰发展最初于2017年12月27日宣布，其与初始投资者Chance Talent Management Limited（中国建设银行股份有限公司间接全资附属）订立票据认购协议，建议发行2020年到期的6%有担保可换股票据，及建议发行2018年、2019年及2020年到期的6%有担保票据。
其中，可换股票据的发行本金额最高为5000万美元，余下三笔有担保票据发行本金总额最高为1.1亿美元。
随后2018年1月9日，中国宏泰发展宣布，票据认购协议的所有先决条件已获达成，并已根据票据认购协议的条款及条件于2018年1月9日完成。因此，该公司已向初始投资者发行本金额最高分别为5000万美元及1.1亿美元的可换股票据及该等票据。
根据彼时公告披露，按每股换股股份4.75港元的换股价计算，于可换股票据附带的换股权获悉数行使时，可能须配发及发行最多82,105,263股股份。
发行可换股票据及该等票据的估计所得款项净额（经扣除所有相关开支后）约为1.574亿美元。
对于这几笔票据，中国宏泰发展认为，发行可换股票据及该等票据将为公司提供筹集额外资金的理想机会，藉以巩固其财政状况及扩阔其股本基础，促进未来发展，亦可用作集团的一般营运资金。
或许，中国宏泰发展彼时还有扩张的打算，因为在公告中，其特意点出“公司目前尚未物色到任何合并或收购目标”。
据发行公告显示，5000万美元可换股票据的最后到期日是自发行日期起计满36个月当日。年利率6%，须每半年支付一次。
而其余本金额最高1.1亿美元三笔票据，最后到期日分别是：就1600万美元票据而言，自发行日期起计满12个月当日；就3200万美元票据而言，则自发行日期起计满24个月当日；而就6200万美元票据而言，则自发行日期起计满36个月当日。均是年利率6%，须每半年支付一次。
此后三年时间，中国宏泰发展这几笔票据的偿付未见波折，于2019年1月、2020年1月到期的两笔共4800万美元如数偿还。
时间走至房地产行业融资日渐紧促的2021年，中国宏泰发展公布第一次延期公告，宣布于2021年1月8日（交易时段后），公司（与其他各方）与初始投资者订立修订契据，以延长可换股票据及余下未偿还该等票据的到期日至2022年1月10日。
即可换股票据及该等票据的到期日将由发行日期起计满36个月当日更改为发行日期起计满48个月当日。
截至该公告日期，其可换股票据及该等票据各自的未偿还本金额分别为5000万美元及4600万美元。概无可换股票据已获转换。
2018年可转换债券的换股价也修订为每股港币3.54元（可作调整），据此计算，最多110,169,492股换股股份待可换股票据所附带换股权获悉数行使时可予配发及发行。换股股份（如获发行）将占公司现有已发行股本约6.67%及本公司透过发行所有换股股份经扩大的已发行股本约6.25%。
对于延期偿付，董事认为，延期将提高公司及其附属公司营运资金的流动性。
只是到了10月4日，一份新公告却出乎意料，即将此前已延期至2022年1月的偿债日期再次调整，这次不是延后，而是提前到了2021年12月31日。
至于修改的原因，中国宏泰发展给出的说法是，修订将让公司在可换股票据及该等票据各自的原定到期日前赎回可换股票据及该等票据，从而有助公司透过降低资产负债率更好地管理其资本架构，使其更好地应对市场环境的变化（尤其是考虑到近期市场气氛），故修订属公平合理，且符合本公司及股东的整体利益。
但现实与理想总有一段距离，计划在今年年底提前偿付的计划很快流产。
两个月后，中国宏泰发展再发公告，表示在2021年12月11日，本公司与初始投资者（其中包括）订立有条件修订契据，以延长有关可换股票据及该等票据各自的未偿还本金额（即分别为5000万美元及1600万美元）的到期日至2022年12月31日，并修订可换股票据及该等票据的若干条款。
据悉，于本公告日期，期可换股票据的未偿还本金额为5000万美元，而其余票据的未偿还本金额为4600万美元。中国宏泰拟于本年度末赎回未偿还本金额为3000万美元的该等票据，并根据修订延长1600万美元的该等票据。
据观点地产新媒体了解，5000万美元可换股票据的每股换股股份已调整至2.82港元（可根据可换股票据的条款予以调整）；该等票据未偿还本金额1600万美元，利率则提高至8%计息，须每半年支付。
按可换股票据未偿还本金额5000万美元（相当于约3.9亿港元）及换股价2.82港元（可予调整）计算，于可换股票据获悉数转换后，将发行1.38亿股换股股份（总面值为138.3万港元），占该公司现有已发行股本约8.38%及经发行换股股份扩大的公司已发行股本约7.73%。
现金流承压
原计划提前在年底偿还的票据却延期一年，中国宏泰发展给出的理由是再融资以及提高资金灵活性。不难发现，其与同行一样，正面对着资金的渴求与融资难题。
“修订生效后，本公司将可再融资其于可换股票据项下的债务及将其于该等票据项下的部分债务再融资。此举将为本公司的营运资金管理提供灵活性。”
中国宏泰发展随即补充，在考虑可换股票据及该等票据延期以及修订时，公司已审视其来年业务计划及资金需求。
据称，该公司一直积极寻求及探索筹集资金的方式（如股本集资及其他债务融资），以支持未来业务发展的资金需求及偿还其现有债务，并已与多家金融机构接触。然而，该等金融机构提供的条款较不优厚且更为严格。
此外，完成新股本集资及新债务融资可能需要耗费较长时间，且可能涉及较高成本，原因为其涉及（其中包括）编制新文件、新投资者及融资人进行尽职调查及就一系列新条款进行磋商。
再者，换股价较现时股份每股市场价格溢价74%，而新股本融资的发行价通常十分接近市场价格或较市场价格有折让。于2021年12月13日，该公司收报1.68港元/股，为2017年以来最低点。
“综合考虑以上所述、当前市况、本集团的当前业务计划及未来资金需求，董事会认为，修订乃再融资可换股票据及该等票据项下现有债务及支持其未来业务发展的较佳选择。”
即使排除以上原因，对比中国宏泰发展另一笔利率高达13%的票据而言，将原有的可换股债券进行展期，的确更为划算。
就观点地产新媒体了解，除了上述于2018年1月发行的数笔票据之外，其还于2019年6月28日，发行金额为1.8亿美元的两年期优先票据，票面利率达到13%，每半年支付一次利息。截至2021年6月30日，中国宏泰发展已偿还全部2019年优先票据1.8亿美元。
此外，于2021年7月16日，中国宏泰发展还发行了1.233亿美元的可转换债券，期限为三年期，票面利率为6%，每半年支付一次利息。2021年可转换债券在到期日前可按每股港币3.05元的初始换股价转换为该公司股份。换股价会按合同条款调整。
事实上，在今年融资被收紧的大环境下，抓回款找资金已是房企的首要任务，而业绩乏力的中国宏泰发展，在资金上的压力更为严峻。
据其2021年中期报告显示，中国宏泰发展上半年实现营业收入6.79亿元，同比减少52.4%，股东应占溢利1.04亿元，同比减少82.23%；毛利润4.14亿元，同比减少64.8%。
营收按业务分布看，其今年上半年于产业市镇发展收入4.85亿元，同比减少64.76%；物业发展收入1.73万元，同比增长414%；物业租赁收入为2071万元，同比增长29.3%，三项业务分别占总收入的71.41%、25.54%及3.05%。
对此，中国宏泰发展于公告中称，收入减少原因是期内土地开发业务收入录得4.85亿元，较上年同期13.76亿元下降约64.8%。
在产业市镇发展中，龙河高新区项目一直是核心盈利来源，对营收贡献占比达到7成。因此，龙河园区土地出让面积及土地出让金的下降，对中国宏泰发展带来直接影响。
虽然中国金茂在今年6月收购中国宏泰发展29.9%股权，给出的代价约14.81亿港元，进而成为中国宏泰发展第二大股东。但从10月计划提前偿还票据到如今的延期一年，或许从侧面可以窥见中国宏泰发展的资金压力与融资难度。
半年报数据显示，中国宏泰发展债务总计约62.9亿元，其中一年内到期债务为33.65亿元，而拥有现金及现金等价物仅为4.63亿元。
毕竟从城市住宅和配套设施建设，转型到探索产业园区的开发和运营，中国宏泰发展如今的定位是“产业市镇综合发展商”，面临的现金流压力并不小。
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