观点地产网11月30日下午，华南城控股有限公司通过视频及电话形式召开2021/2022财政年度中期业绩发布会。
距离上次业绩会过去半年时间，管理层内部也发生了变化。前行政总裁赵立东于8月份辞任后，执行董事兼集团运营总裁耿梅肩负行政总裁的工作至今。
主席兼执行董事郑松兴并未出席，由耿梅带领执行董事郑嘉汶、首席财务总监陈茂昌等介绍业绩情况并答记者问。
同样经历严峻的经济形势和新冠疫情考验，华南城2021/2022财年中期业绩表现并不如上一财年理想，合同销售、收入、EBITDA、毛利率等多项指标都出现下滑。
“困难”两字被管理层多次提及，如何克服，以保持公司的安全稳定运营？
当下，保持流动性是华南城首要任务。
耿梅称：“及时调整运营策略，全力推进资产去化，把现金流放在首要位置，加快资金回笼，同时提升运营管理水平，降本增效。”
毛利率承压
上半财年，华南城实现收入61.66亿港元，同比下降13.2%，其中持续性收入录得16.83亿港元，同比增长27.2%，保持较稳定的增长；而物业销售及融资租赁收入录得44.83亿港元，同比下降了22.5%，其中销售物业收入录得38.96亿港元，同比减少了32.6%。
具体来看，期内华南城完成合同销售70.2亿港元，比去年80.7亿港元跌幅13%。其中一季度维持40亿合约销售，且同比上涨8.4%；主要变动出现在8-9月份。
首席财务总监陈茂昌指，因郑州突遇百年大雨，郑州市场受到一定影响，楼盘交付有所延误，且有两到三周的时间售楼处无法正常运营；此外，西安、哈尔滨等地也在期内断断续续有小规模的疫情反复。
就目前而言，华南城整体业务受经济形势影响较大。根据财报所指，国际贸易环境对华南城跨境电商产业发展带来不稳定因素，前期针对电商产业的扶持及投入成效受到影响。
此外，疫情反复进一步加大商贸产业运营难度，集团布局的多个项目包括郑州、重庆、哈尔滨等均受影响，其中重点项目郑州华南城的正常运营长时间受到较大影响。
从盈利指标看，期内华南城EBITDA摊销前的利润30.41，同比减少6.5%，母公司应占核心净利润6.5亿，同比减少11.6%，但在会计准则下的净利润6.6亿，同比基本是持平的；核心净利润率则为10.5%，同比增加0.2个百分点，
值得注意的是，期内毛利率36.6%，同比下降1.4个百分点，据管理层介绍，主要是建筑成本（原材料、建筑工人）上升，而售价涨幅不足以抵消成本上升。
对比2017-2021四个财年，华南城毛利率分别为43%、43%、45.7%、43.7%。因较为特殊的“商贸物流+”产业运营模式，华南城毛利率相比一般房地产公司一向较高，但不可否认其毛利率存在持续下行的压力。
“这与过去几个半年大概在同样一个水平”，展望下半年及下个财年，陈茂昌认为，毛利率可能会进一步受到压力，主要因市场需求疲软，售价上调有压力。
市场等客观因素影响之外，因华南城正把去库存减负债、保持集团的流动性作为首要任务，而“去库存就难免会减价，对毛利率、净利润率也可能会产生一点影响”。
不拿地、债务置换
为保流动性，华南城一方面限制土地投资，另一方面在融资和债务结构上有所变化。
拿地方面，陈茂昌表示：“今年没有新增土地，也没有计划，因为我们觉得市场的形势还是不明朗，所以采取比较保守的经营方针。”
据了解，华南城土储以住宅及商业为主，目前还有未开发土地1650万平方米，管理层认为这已经足够，可供应未来三到四年的销售。
财报透露，按照公司的商业模式，未来将保留若干物流及仓储设施、酒店等商业物业及商品交易中心商铺作为自营或长期出租用途，以获得稳定持续性收入以及资产增值，余下商品交易中心商铺及住宅配套将逐步出售，为集团发展提供所需的现金流。
截至2021年9月30日，华南城总计息债务为366.077亿港元（2021年3月31日：373.454亿港元），资本负债比率为63.9%，同比下降3.7個百分點；于期末计息银行及其他借贷合计为221.764亿港元。
值得注意的是，由于资本市场情况的变化，加权平均融资成本上升至8.51%（2021年3月31日：8.39%），其中境内公司债券及优先票据的融资成本分别为8.0%及10.5%。
受限于近来境外资本市场波动，华南城期内将融资活动从境外转向了境内。
9月份标普报告中曾指出，融资渠道变窄以及华南城现有优先债券的收益率升高，该公司可能无法以合理成本进行再融资，并可能需要动用现金来偿付境外到期债务，这将对公司流动性状况产生负面影响。
陈茂昌在会上则强调，华南城在寻求“一步步减少对境外融资的依赖”。
据其介绍，从2019、2020财年开始至今，华南城已经取得了银行同意人民币82亿人民币的长年期固定资产抵押融资，其中超过95%是超过10年期的。
这主要是为了完善债务结构，截至9月30日，华南城长短债比例是6：4，相比截至3月31日的5.6：4.4，短债比例有所下调。
整体而言，由于近来美元债市场较为波动，上半年华南城维持内地回购和归还美元债券跟支付美元债，一共6.5亿美金。
陈茂昌指后续还会“继续回购债券并注销，但要看时机”。
业务与增长
期内，华南城持续性收入16.8亿，对比去年同期有27.2%的增长。对此，管理层表示“这是令人满意的增长”。
具体而言，租金收入、物业管理、仓储物流、奥特莱斯各项业务收入分别增加23.3%、9%、12.5%和3.2%。
陈茂昌介绍，商业管理板块方面，华南城也正在引进一些比较成熟的战略合作伙伴，比如9月份开幕的深圳万达广场。据了解，该万达广场建筑面积达30万平方米。
物业管理板块方面，目前总在管面积大概1600万平方米，上半财年有9%的收入增长。
陈茂昌续指：“今年开始该业务在郑州、西安等地布入停车场自动化收费系统”，据介绍，该系统在此前已应用至深圳项目，每年录得1000万元停车费收入。
仓储物流方面，华南城期内在深圳落成一个5万吨容量的冷库，出租单价超80元/平方米，出租率为100%。
“未来我们还会再寻找更多冷链方面的投资，包括升级仓储物流资产；另外，也会积极引进其他策略合作伙伴，把剩余一些仓储物流土地开发升级。”
关于奥特莱斯商城方面，项目均布局在华南城主要经营的八座华南城（分别位于深圳、南昌、南宁、西安、哈尔滨、郑州、合肥、重庆），受疫情影响7-9月出现销售疲软，但整体在上半财年录得83.7亿元，同比增加3%。
至于物业板块和商业管理板块分拆上市的计划，今年6月，管理层曾表示，为了将股东利益最大化，华南城仍在考虑是将资产IPO分拆上市，或是引进其它战略伙伴共同合作。
分拆计划的进展如何，本次业绩会上并未被提及。至于未来展望，“持续性收入的增长目标依旧是不低于每年20%”。
以下为华南城2021-2022财政年度半年业绩发布会问答实录：
现场提问：最近有一些房地产公司爆出没有如期兑付理财产品的问题，请问公司有没有理财产品？是否有表外债？
陈茂昌：公司没有任何理财产品，也没有表外债，所以基本上流动性方面不会受这方面的产品影响。
可以这样说，我们的资产负债表是比较透明和易于理解的。
现场提问：公司对下半年销售市场、主力市场融资情况的判断是什么？
陈茂昌：下半年的销售市场我们觉得还是不容乐观，整体上消费者、潜在买家信心还是不足的，很多采取观望态度，这也是因为近期有比较多房地产公司出现流动性问题，造成市场普遍信心不足。
我们觉得，买家观望现象在未来几个月还是不会改变的。
土地市场方面，公司还是采取比较保守的态度，上半年没有采购任何土地，目前土地储备足够未来三年开发，下半年也没有大规模补充土地的计划。
融资方面，我们认为下半财年境外美元债市场还是维持较为停顿状态，所以未来需要通过自身现金流以及境内融资去补充。
当然境内融资还是有一些挑战性的，我们看到10-11月份有一些银行方面较为放松的政策出来，主要目标还是按揭、放款。对于企业其他贷款来说还是比较紧张，我们会努力把这个缺口补上。
现场提问：2021上半财年华南城毛利率和核心净利润是36.6%和6.5亿港元，对比去年呈下跌状态，具体原因是什么？预计财年末能否维持同样水平？
陈茂昌：毛利率下跌的原因，首先是最近一两年建筑费用的单价越来越高，比如钢筋水泥、建筑工人的工资水平上升，但是售价没有很大的涨幅，涨幅不够抵消建筑成本的上升，所以毛利率有一定压力。
预计未来下半年以及下一个财年，公司毛利率还是有比较大的压力。原因是预售售价没有调升，预计还有一点点下调，但是建筑成本预计不会有下降的趋势。
毛利率受压的同时，我们会全力推动销售。因为维持流动性是最重要的任务，净利润会尽量保持在较合理水平，通过成本控制来达到这个目标。
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