观点地产网 11月12日，在越秀地产2012年5月向旗下越秀房产信托基金（越秀房托）注入广州国金中心资产后相隔9年，越秀房托正期待着公司再次迎来一巨无霸——越秀金融大厦，一项收购金额高达80.3亿元的资产。是次计划仍待基金单位持有人于12月批准通过。
据了解，10月24日，越秀房托公布拟以总代价78亿元收购越秀地产旗下坐落在广州珠江新城CBD的国际甲级写字楼越秀金融大厦。11月12日，越秀房托主席、执行董事及行政总裁林德良等管理层透过线上发布会讲解是次交易，而越秀房托亦于本月13日向股东发出交易通函。
林德良有信心是次交易获小股东支持,“相信小股东会期待，多年来越秀房托一直稳健发展，每年稳定收益，供股债于除权后更存在约9.6%的折让，即使小股东选择不去供股，DPU（每基金单位分派）亦会增厚，供股后增厚得更多。”他补充，股东亦可从通函上了解更多，是次交易后备考DPU将增厚3.4%，而预料备考DPU分派率从6.68%增至7.16%。他形容，是次交易的安排的确是“用苦良心”。
林德良强调，收购后越秀房托总资产可望提高23%，收入将上升24%，分派总额增加42%。收购完成后，促使公司成为香港及新加坡上市房托中，持有最大估值的内地资产组合基金。
为支付收购代价及其他费用，越秀房托将按“100供37”比例进行供股，集资约32.61亿元，另将自银行融资提取最多38.28亿元，估计约8.26亿元将以自身内部资源拨付。林德良指，是次房托以不同融资方式以支付，是希望可做到最大化的平衡。他指，银行融资比例占48%，现金占约10%，而供股则占40%，相信是最佳的融资组合。而越秀房托镬3大国际评级机构给予投资级别评级，因加上在目前港元折息处于低水平下，此次交易融资成本仅为1.37%，而预计完成收购后，借贷比率将由6月底的38.8%，增至约41%，仍低于《房地产投资信托基金守则》（REIT Code)所定的50%上限。
“低息环境下，加上以我们过去营运IFC的经验，相信收购后亦可令项目以后有所提升，相信投资者会对我们有信心。”
对于越秀地产是次出售资产，近日又获银行定期贷款融资8亿港元，林德良认为，相信母公司越秀地产出售所得的资金，可用作自身投资买地发展。事实上，不只母企「想卖」，越秀房托也「想收购」。“该物业作价较估值折让2.9%，目前亦是越秀房托注入资产的好时点，相信可达致双赢。”
越秀房托现时在内地共拥有8个物业项目，其中5个位于广州。于收购后，公司位于大湾区及广州的资产比重将由79%增至83%，除了捕捉粤港澳大湾区与广州市场的增长机遇，越秀房托亦认为越秀金融大厦与广州国金中心比邻而立，可实现多方协同效应。收购后，广州国金中心对基金的物业估值占比为54%，前者占比料降至约44%，而基金物业写字楼建筑面积占比则由68%增至73%。
林德良指，回看疫情期间，国金中心仍能维持70%的高出租率，续租租金升幅逾一成“，尽管经济受疫情影响，广州的写字楼相对影响较少，空置率约为7%至8%，较全国其他地方的双位数字为低。他看好广州的产业动能，预期会有更多企业进驻广州写字楼。由于物业楼龄较低，收购后能令基金旗下的物业平均楼龄由14.2年降低至13.4年，亦令公司的成长性物业占比增加。
他又认为，现时是好时机留意市场上的投资机会，而过去房托亦一直留意着包括内地和香港，亦会考虑内部及外部的机会。但他指会采取稳中求胜的战略，因此暂时会以稳健为主，先专注今次与母公司的交易，及交易后如何提升出租率。
“过去大家亦见当年我们在收购IFC后为其快速提升，相信接手此项目亦要时间消化并快速提升。”
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