惠誉11月3日将中国奥园的长期外币发行人违约评级(IDR)从“BB”下调至“B+”，展望“负面”。
惠誉还将中国奥园的高级无抵押评级及其未偿付美元高级无抵押票据的评级从“BB-”下调至“B+”，回收率评级为“RR4”。惠誉在其最新的企业评级标准公布后，将其所有评级从评级观察名单中移除。
下调评级反映出，在资本市场波动性较大的情况下，中国奥园的财务灵活性不断下降。惠誉认为，中国奥园的财务灵活性与其他“B”同行一致。惠誉预计中国奥园将利用其现金余额偿还到期的资本市场债务。它的财务结构也更接近“B+”同行。
负面展望反映了该公司在资本市场债务偿还和销售收入稳定性方面的不确定性，这可能会进一步削弱其业务和财务状况。
关键评级驱动因素包括融资渠道受限；大额到期债务；高杠杆，低合并；高非控股权益；及大规模、多元化的土地储备。
惠誉预期中国奥园进入资本市场的渠道受限，预计该公司将利用现金流来偿还即将到期的债务。中国奥园在2021年7月发行了18亿元人民币的在岸债券，并在10月配售了3.99亿港元的股份，但仍显示出一定的市场准入能力。其略高于1倍的现金/短期债务之比可能不足以缓冲当前动荡的市场环境。在当前环境下，惠誉高度重视财务灵活性，并认为中国奥园的财务灵活性更符合“B+”的特征。
惠誉估计，到2022年底，中国奥园有88亿元人民币的公开资本市场债务到期或可回售，包括2022年1月到期的6.88亿美元高级票据和2022年6月可回售的2亿美元高级票据。该公司还有2.5亿美元的债券，15亿元人民币的债券将于2022年9月到期。中国奥园表示，其在2021年上半年的可用现金为517亿元人民币，不包括用于建筑的限制账户存款，其中约40%为控股公司持有。
惠誉指出，中国奥园的杠杆率(由净债务/净资产定义)在2021上半年约为54%。与大多数“BB”类同行和一些“B+”类同行相比，这一比例较高。
此外，在过去几年中，中国奥园改善了土地储备的地理多样性，减少了对二线城市的依赖。然而，如果当前市场波动持续下去，其业务状况可能会减弱。
关于大量债务到期，惠誉指出，截至2021年上半年，中国奥园有518亿元人民币可用现金，不包括项目建设的限制性现金和限制性存款，足以支付516亿元人民币的短期债务。然而，约75%的短期债务是银行借款，惠誉预计这些债务大部分将被展期。中国奥园的下一个资本市场到期日是2022年1月，在此期间，6.88亿美元的债券将到期。同时，该公司有2亿美元的债券将于2022年6月可回售。
该公司于10月赎回了15亿元人民币的境内债券。该公司于2021年7月发行了18亿元人民币的境内债券，并通过私募融资3.99亿港元。
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