观点地产网 “尤如落寞徐娘，曾经风光一时，何奈时代变迁。”这是一位网友2018年在社交平台上对中华广场的点评。
位于广州越秀区的中华广场开业至今已超20年，是广州最老牌的商场之一，承载了许多人共同的青春记忆。
然而青春似乎总是用来缅怀感伤，近年来一些百货或商场的倒闭，反映了包括中华广场在内的老牌商业在新商圈、新消费习惯下的困境。
不过中华广场显然没有选择“躺平”。
正如其曲折“卖身”的历史，中华广场近年也试图通过更新改造来提升项目的运营活力。而最新于11月3日，一笔拟发行金额15.01亿的“平安-华金-广州中华广场资产支持专项计划”受理，让这个项目再次出现在关注视野中。
曲折往事
中华广场在广州商业市场上，是一个值得津津乐道的故事。
中华广场由驻穗央企广州新星投资发展有限公司与香港昌盛集团负责合作开发, 邹锡昌旗下的香港昌盛集团最开始作为主要角色参与。
1995年6月，位于越秀区中山三路与较场西路交界处的中华广场开工建设，1999年2月首期工程结构封顶，随后于2000年4月26日正式开业。
当时，中华广场是广州除天河城、正佳广场外的第三大购物中心，包括一个楼高10层的购物商场及4层车库、北翼一幢楼高17层的A栋写字楼以及南翼一幢楼高52层的B栋写字楼，总建筑面积约为29万平方米，其中商场经营面积为12万平方米。
如此大体量的中华广场的开业，给广州商业带来了一些新鲜血液。
彼时2000年前后，广州商业市场正百废待兴，中华广场及时封顶对外销售，顿时成为各路商家抢手货和城中打卡胜地。同时，项目联同地铁出口物业——海印集团的流行前线、卓越地产的地王广场、陵园西手机一条街等，共同形成了中华广场商圈（中山三路商圈)。
过往数据显示，当年中华广场的日平均客流量开业达到30万，每逢黄金周更是可以达到70万，成为大家心目中公认的市中心重要地标之一。
在风光的那几年，中华广场以每年约1.1亿元的租金收入成为昌盛集团的收银机，并成为了助推昌盛集团的上市动力之一。
然而此后，命运开始转向，金融风暴与债务危机下，对赌协议失败下的昌盛集团只得走上处置核心资产的道路。2009年，昌盛集团把属下中华广场的商业物业14年经营权打包出租给海印集团, 年租金约为1.3亿元。
据彼时一组机构数据显示，按1.3亿元的租金计算海印可得到的回报率达10~20%，较为吸引。
随后，海印股份对项目进行新定位及包装调整，如引进多个首进广州的消费品牌，拟将其打造成一个高端时尚潮流购物中心。
海印股份还曾发布该项目业绩预报称，截至2010年5月20日，已签约商户210家，出租面积5.54万平方米，租赁期限从三年到十三年不等,未来年租金涨幅从5%-8%不等，预计项目年收入约为1.5亿元。
在海印股份的计划里，中华广场是这家企业进军商业的首个大型购物中心项目，在此之前，海印运营的多是批发市场、专业店。
然而，恰逢此时，广州商业地产正处在“井喷”的前夜，不少开发商都大肆进军该领域，新的商场与商圈逐渐崛起。
再到近几年，电商崛起、零售竞争激烈，这给包括中华广场在内的实体商业带来不小的挑战。中华广场本身存在设备老化、商户过时、物权不集中的问题也逐渐突出，导致出现商场人流、租金收入下滑严重的局面，许多楼层位置存在大量空铺。
2019年8月30日，离合同到期尚有四年之时，海印股份一纸公告宣布，其与广州兴盛房地产发展有限公司签署《<中华广场合作经营合同书>解除协议》。未来，海印股份将不再与兴盛地产合作经营中华广场。
从红极一时到提前撤场，中华广场一时令人唏嘘不已。
所幸的是，在海印宣布退出之时，中华广场另一大业主广州新星投资也宣布将与昌盛联手合作统一经营，管理工作也由其主导。
这一步至少意味着，经营权多方割据的局面得以终结，商场可以走向统一经营规划。
接下来关键的是如何焕新这一老牌商业体。
“硬件老化、没有规划、有租无类、品牌不合理、服务不到位。”这是中华广场改造负责人、中华百货总经理窦怀山彼时的描述。而据悉，新星投资将计划投入2.8亿元对中华广场进行升级改造,用三年时间改善中华广场的整体运营。
寻求金融化
此后，新星投资对中华广场进行了一系列提档升级工作，涉及形象升级、动线升级和品牌升级，如三分之一的品牌调整比例，增加跨层直达扶梯，实现停车场智能化系统升级等等。
同时中华广场也逐渐明晰商场定位，即区域型中高端休闲购物中心，依托传统老城区独有优势改造成全业态、时尚的“老广州的新中心”。
今年8月，经过2年多时间的翻新改造，中华广场完成改造升级全面亮相。在此背景下，以中华广场为底层资产的这笔ABS能否顺利发行？
11月3日，据深交所披露，平安-华金-广州中华广场资产支持专项计划状态更新为“已受理”。
观点地产新媒体了解到，该债券类别为ABS，拟发行金额15.01亿元，发行人为新兴发展集团有限公司，承销商/管理人为华金证券股份有限公司，受理及更新日期为2021年11月2日。
目前项目仍在受理状态，能否成功发行或足额发行仍是一个值得观察的问题。
可以横向对比的是，随着今年6月首批9只基础设施公募REITs产品于沪、深交易所上市，不少人期待公募REITs扩容到商业地产。但仅就目前而言，国内对于商业项目的资产证券化探索仍多以ABS和CMBS两种模式为主，此类形式更多是一种“类Reits”的操作方式。
而所谓的ABS、CMBS融资方式面向机构投资者，这对于资产的估值和收益要求会非常高。可以看到，过往国内获得证交所审批通过的商业类reits项目，基本是一二线的优质资产项目。
而从当前公开数据情况看，并不能准确获取中华广场目前的营业收入、销售额、资产估值、客流水平。
不过另有一组数据可以参考对比，早在中华广场被昌盛集团打包转让时，业内曾传闻中华广场的转让价格约为20亿元，折合楼面价为2万元/平方米。
而根据2007年年底昌盛中国筹备上市时所做的资产评估，中华广场的市值约为38亿元，2008年8月份，第一太平戴维斯重新估值后，做出的资产评估则是33亿元。
有商业研究人士就表示，13年前的估值尚且在33亿元，尽管近年来商业地产大宗交易不活跃、市场流动性较差，但估值水平应该还是有所上升。
而收益水平维度上，我们或许可以从承租了九成业权的海印股份上入手。
据观点地产新媒体查阅获悉，海印股份曾在2018年将旗下一些核心项目打包进行质押贷款，其中就包括中华广场。
该份评级报告曾披露，自承租的2009年至2018年，中华广场的可供出租面积为5.83万平方米，平均租金水平为219.21元/月/平方米，平均出租率则为92.85%。按此计算，九年间中华广场的年平均租金大概在1.43亿元。
可以与之对比的话，海印股份曾披露过，2012年中华广场项目再创佳绩，实现月租金收入近1700万元的经营目标，即一年约在2.21亿的租金收入水平。
这意味着，在2012年之后中华广场项目或面临着租金收入下降，甚至“入不敷出”——按照海印当初订立的合作经营协议，合作经营期内第一年、第二年海印股份向兴盛地产每月支付合作经营费用1100万元，从第三年开始合作经营费用在上一年度的基础上按3.25%的比例递增。
结合该评估报告披露的2013年-2018年经营收入数据，可对比获悉，在2012年后，海印股份在该项目上的收益已日渐减少，即便2016年有所回弹，但在提前解约的前一年即2018年，项目甚至已经没有收益空间而言。
数据来源：海印股份评估报告，观点指数整理
而在2018年同年，海印股份正面临着业绩困局。彼时，海印股份实现营业总收入25.1亿，同比下降2.1%；实现归属于母公司所有者的净利润1.4亿，同比下降40.1%。
受市场影响，上述评估报告还披露，当年海印股份实际商业物业经营收入为6.59亿元，但评估物业经营收入金额则为7.17亿元，比预期少赚了半个小目标——因此也就不难理解海印股份的撤回。
回到中华广场的收益问题，如今回归经营方，该收益水平尽管偶有波动，但经过收益调整保持在2亿收入以上应有所保证。
按此大致估算，发行人在常规融资年限里完成的收益总和，是能够完全覆盖该笔ABS所募集的资金规模。
当然也有商业人士指出，目前中华广场尽管经过重整，但本身商圈依托的优势正在逐步消失，周围零星商业项目没落，未来发展仍不算明朗。
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