编者按：11月2-3日，2021观点商业年会在上海召开，这是连续第九届的商业地产盛会，聚焦商业革新，探寻未来机会。
过去一年，行业经历了未曾想象、前所未有的考验，但总有不少出众的企业不断演绎精彩的商业故事。
故此，观点地产机构向商业地产及相关产业的企业领导人、管理者、专业人士等发出采访邀请，并完成系列特稿，继续讲述、记录和解读他们对于中国商业地产发展的思考。
观点地产网影响一个商场成功的因素有什么？是准确的市场定位？还是合适的场地？或是独特的经营能力？租户比例？但相信每一个人谈起一个商场的好坏，地段、交通一定是在最重要的位置。那么，一个非地铁上盖商业项目，要如何打造成经典项目？位于昆明由冠江商业集团开发的公园1903交出了一份高分答卷。为此，我们与冠江商业集团总裁陆屹有了一场对话，希望借此窥探其中的奥妙。
“建筑美学、文化艺术、潮流市集，PARK1903是一处极具美感且独特的项目，而这处商旅文全业态公园式艺术商业综合体的成功并非偶然，一切看似水到渠成的背后，是冠江集团近二十年发展之路上的“不变”与“应变”。是坚持令艺术与商业焕发无限可能的不变初心，是推进省市、乃至西南区商业迭代的不断创新。
初心
在采访中，陆屹与我们分享到，她之所以称公园1903是极具美感且独特的项目，正是因为它在多个层面的与众不同。时代的革新、城市的发展，总会有一些先行者，作为昆明首个商业综合体，公园1903以“公园式”的现代城市开放空间为商旅文载体，通过标志性的文化艺术符号实现与这座城市历史记忆的对答，关联过去、衔接当下，通过文化的交融与绽放，实现对中法文化、艺术商业新的演绎和展现。
公园1903的成功离不开冠江集团掌舵者和商业集团各阶段管理团队的前瞻视野与格局，在公园1903的身上，国际化印记清晰可见，而对文化商业人文等多元素融合的精准把控，则令公园1903找到了独属于自己的艺术商业践行新方向。
从项目定位筹备、进场启动，到扎实运营、稳健发展，在项目各发展阶段，每一位公园1903的参与者、每一代管理者们都秉持的这份商业初心务实耕耘，凭借对商业契机的敏锐洞察，不断探索艺术与商业的可能性、引入符合当代消费者需求的运维模式，给公园1903项目不断打开向上发展的新空间，持续解锁螺旋式上升的新轨道。
“（公园1903）取得这样的成绩是由偶然到必然，这种必然是根据昆明高端社区的特质、根据项目的建筑格局、根据昆明滇越铁路故事引发的。”陆屹称，“走进它、了解它，那1903这个承载着浓郁文化背景的符号，便是开启故事最好的入口。”
百年前，一条滇越铁路开辟了云南通往大海、链接世界的通道，而1903年便是中国境内北段的启动之年。直至今日，在昆明乃至云南很多地方，都可以找到很多法国文化的踪迹。承袭浪漫主义的情怀，公园1903便将这一年份融入名字中、将中法文化的渊源延续在项目各处。地标性建筑的1：1水晶凯旋门、位于整个项目中轴线的纯法式轻奢街区香街、福音礼堂、云湖左岸，地处滇池旅游度假区核心地段的公园1903，俨然已成为昆明潮流生活方式的示范区、城市精英“微”度假的首选之地。
“创立公园1903项目的时候就是和艺术紧紧结合的，最终目的是打造一个公园式、艺术式的购物中心。”陆屹称：“即便经历过一些很艰苦的营运起步爬坡阶段，但是我们围绕艺术商业街区的初心是没有变的，所以四五年时间就取得了一定的成效。”数据是公园1903成绩最好的证明，在2020年，项目接待游客5132万人次，年度销售额超15亿元，全年举办活动183场，日均客流10万。
尤为值得一提的是，2020年中，昆明出台“夜经济”政策，作为市政府重点打造的区域，公园1903的运营者凭借对商业契机的精准把握及高效的运营实力，顺势推出汽车文化夜间市集，搭建了一个集二手名车展、文化传播及交易于一体的汽车文化平台，实现了对新商业模式的探索与尝试，以更加多元化的姿态诠释品牌文化、传递新生活方式理念。
市集活动自2020年6月至今，累计开展超过300余场，免费提供摊位2万余个、创造超5万就业岗位、聚客引流，为到场摊主实现创收超5000万元，以实力惠泽提振销量。
“平衡”
思路上的不变与应变、战略上的稳健与创新、经营中的客流、商品与空间，一处商业项目的运作处处蕴含着平衡之道。简单来说，购物中心的产业经营业态要构成黄金比例。
虽然零售、餐饮、娱乐休闲不存在一个固定的比例关系，但根据不同项目、不同功能、不同区域、不同消费客群，以及不同的市场定位，终归需要确定一个总体均衡、科学合理、被市场接受的比例关系。
据了解，目前公园1903共入驻322家商户，包括餐饮商户91家，零售类商户123家文创娱乐类商户87家，体验展示类21家，各类商家分别占比28%、38%、28%、6%。这一连串的数字与量词，背后是商业运营者在提升消费体验感、营造新锐生活态度的实践。
“作为云南首个艺术商业综合体，依托地理优势打造商业名片，公园1903与一般的购物中心相比，有着其独特的业态比率。“公园式”开放商业布局、传递生活文化艺术气息的美术馆、大型主题乐园、精品城市奥莱，项目本身所营造的沉浸感是独一无二的”陆屹在采访中表示，“所以公园1903区别于其它商业体，形成了很好的聚客能力，成为昆明休闲度假旅游的首选之地。
“（公园1903）人流聚集现在已经比较成熟了，要在消费转化上下功夫。体验式固然好，但体验过后还是要让消费者有消费的动力”陆屹分享到，“企业在不同的发展阶段都有不同的诉求，前期聚客优势如何在新发展阶段转化为消费力，如何刺激消费诉求实现质变，是现阶段公园1903要完成的课题。”
结合公园1903的特色，她有了初步的构想：“建筑所呈现出的美学感受与视觉冲击，是公园1903不可忽视的优势，在这里，我们可以因地制宜，为品牌提供具备建筑美学的展示空间，从而助力品牌实现打造旗舰店、概念店的可能。”这并非一边倒的调整，而是寻找体验、消费等多方面的平衡。
随着商业建筑空间朝着休闲化、娱乐化和功能复合化的方向发展，公园1903致力于在三者中寻求平衡，令单一化购买或者体验，转化成为兼具体验式的消费意向，从而实现公园1903、品牌、消费者之间的共赢模式，共筑更具价值的商业蓝海。
“这是不断摸索的过程。”陆屹描绘起一个美好的将来：也许有一天，这里将会与巴黎的香榭丽舍大道一样，成为一座城市乃至一个国家的名片，向全世界展示当代昆明时尚、潮流且独具艺术人文关怀的全新风貌。
以下为观点地产新媒体对冠江商业集团总裁陆屹女士的采访实录：
观点地产新媒体：随着疫情防控常态化，外部环境和政策也发生了深刻的变化，中国商业地产企业和机构如何在此间寻找突破和革新？一线城市之外，二三线商业地产的机会在哪里？
陆屹：任何时候挑战都与机遇并存，不可否认疫情防控常态化给商业地产的日常运营带来了额外的压力，但同时由于国内外种种外防疫举措降低了人口的流动性，进而刺激了本地消费。
因此，在这样的大环境下，对于本土商业地产尤其是二三线城市商业地产而言，突破与革新的关键就在于该如何牢牢抓住本地客群，在地方树立根深蒂固的品牌形象与具有强大吸引力的品牌价值，进而由点及面、辐射全国。
观点地产新媒体：您认为商业地产未来还有哪些新的道路？
陆屹：曾经，商业地产主要关注的是消费者物质层面的需求，解决的是衣、食、住、用、行的问题，但随着消费者的消费升级和消费需求的水涨船高。
未来的商业地产必将更加倾力于提供消费者精神领域的提升和满足，完成从“产品供应”到“生活方式供应”的转变，而这也是公园1903项目一直在积极探索的重要方向。
从CGK昆明当代美术馆、1903space、in廊艺术空间到C’estLaVie她享主义女性沙龙再到规划中的云立方文化艺术中心等等，我们力求用文化与艺术为市民生活带来全新的可能性，在放松身体的同时更愉悦心灵，从精神领域提高生活的品质。
观点地产新媒体：随着市场环境的变化，您觉得对我们自身的运营上、业态上有哪些转变？
陆屹：昆明首先是一个世界的旅游城市，所以每年还会有旅游旺季，往往都是要想对策应对外来游客的需求。
疫情一年多下来，我们还要专门想当地的客户需要什么，所以在餐饮的提升、活动的安排上主要都是想多吸引一些昆明或者是云南省内的客户来到1903，像举办的咖啡节、艺术节，在中秋节和国庆节期间，成为广大市民一个休闲度假的好去处。
观点地产新媒体：公园1903不靠近地铁，但是人流量还是非常好，公司在引流方面是怎么做到的？
陆屹：我们创立1903这个项目的时候就是和艺术紧紧结合的，还有一个非常正规的美术馆，也是公益性的活动，经常举办一些大型的展览。云南有很多艺术家，我们也做了很多很正规的有学术气质的画展，都是紧紧围绕着艺术展开。后续的一些活动，包括跟昆明爱乐乐团，每个周末它要来表演一场闪送，有时候会有两场，还有雕塑展等等。
开展的活动都是围绕着把生活或者是感官做得更美好，也契合满足人民美好生活需求的要求。
当然，我们也经历过很长时间一段的培育期，但是这个方向是没变的，所以这现在也成为1903的鲜明特点，也是整个昆明市非常亮的亮点。
观点地产新媒体：您认为成功是水到渠成的事情嘛？
陆屹：一切看似水到渠成的背后，都离不开对初心的坚持，以及对目标理想的深耕。所以我们坚持初心，从公司开始到现在，都没有放弃追求艺术，让美好生活在1903展现的目标都没有放弃。伴随着公园1903项目的不断成熟，冠江集团作为商旅文的新锐运营商，亦会坚持其艺术的核心，成为西南艺术与商业的新窗口。
观点地产新媒体：未来有什么更高的经营目标？
陆屹：每个企业就像一个人一样，都会经历不同的阶段，前面是企业的起跑、爬坡阶段，接下来我们应该可以加速了。
1903的人流现在已经比较成熟了，接下来我们要在消费力转化上下工夫。前期聚客优势如何在新发展阶段转化为消费力，如何刺激消费诉求实现质变，是现阶段公园1903要完成的课题。
观点地产新媒体：有没有哪些具体的想法？
陆屹：1903有很多独栋，这是能够给品牌带来很大品牌力的建筑。很多品牌现在需要有一个更加特色鲜明的展示空间，包括国际品牌。
现在的商场很少能在硬件上提供给品牌特色建筑的能力，1903肯定是为数不多的几个之一，所以未来会从品牌层级上，在打造旗舰店这个方向上更进一步下工夫。
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