2020年流动性的宽松带来债券市场的火爆，房企的债券利率也纷纷下调。6月1日，万科拟将30亿元“17万科01”的票面利率由4.5%调降至1.9%。
在万科之前，阳光城(6.840, 0.00, 0.00%)、华夏幸福(22.500, 0.00, 0.00%)等房企的债券利率已经进行了调降，其中“18华夏01”利率由6.8%降至5%，无人回售。
当前融资环境宽松，债市开闸放水也有不少流入了房地产行业。但整体利率普跌之下，房企的融资利率严重分化，昭示着后市的隐忧。
万科拟调至2%以内
万科这次调降利率如果成功，将成为今年第一个将存量债券利率调降至2%以内的房企。
公告显示，5年期、融资30亿元的“17万科01”发行于2017年7月，今年7月18日面临回售。
实际上，除了万科，华夏幸福、阳光城最近两个月也加入了调降潮。如4月28日，华夏幸福将融资规模24.75亿元的“18华夏01”利率，由6.8%降至5%，5月26日，又拟将24.75亿元的“18华夏03”利率由7.15%降至4.4%。
多家房企调降背后是融资政策宽松、境内融资井喷的大环境。中原地产研究中心统计数据显示，房企4月单月融资高达971亿，创近年新高。截至5月27日，年内融资合计3076亿，达去年全年的53.03%。去年全年，也只有5800亿。
上海易居房地产研究院总监严跃进分析，万科债券利率下调，说明最近企业发债环境在变化。整体上来讲，当前，境内流动性宽松，LPR等一些利率都在下调，对房企债券利率起到了影响，近期不少龙头房企的发债利率已触及历史低点。
中原地产首席分析师张大伟也表示：“房企不仅最近债券发行暴涨，定价利率也持续下调。”
值得注意的是，开闸放水，并不是每个房企都受益其中。当前房企融资成本分化严重，优质房企融资成本大幅走低，甚至2字头利率的债券频出。今年境内发行了60亿规模债券的金地，融资成本最低为2.6%;招商蛇口(16.030, 0.00, 0.00%)10亿元超短融利率仅2.2%，华润置地8亿元3年期票据利率仅2.65%;3月发债量最高的世茂房地产融资成本在4%以下。
同时，也有部分企业发行了高息债券。华夏幸福、阳光城最近发行的公司债，利率分别为7.7%、7.3%。
6月1日，年初刚发了一笔2.2亿美元、15%利率的明发集团，又计划发行1.76亿、22%利率的美元债券，更令人惊讶的是，明发承诺若不能按时偿债，这笔债券利率将叠加利率至32%。
此外，当代置业在今年初发行了规模总额3.5亿美元的两笔优先票据，利率在11.8%-11.95%。华南城也发行了规模总额4.25亿美元，利率11.5%-10.875%的优先票据。
在冰火两重天的背景下，像万科这种不缺钱、不愁借钱的优质房企，调降融资利率并不奇怪。万科今年的发债利率较去年有小幅下降。今年，万科新发行债券4只，规模50亿元，票面利率在2.56%-3.45%区间。显然“17万科01”的利率相对居高。
不过，用低利率融资替换掉以前的高利率融资，不得不说金地、万科的如意算盘打得很好，然而是否会面临投资者的信任危机?下调利率后，投资者是否会选择“退票”?
有信息显示，由于一些债券票面利率调整幅度过大，确实出现了投资人部分或全部回售的情况。
未来融资将收紧?
针对万科调降的影响，上海易居房地产研究院总监严跃进预测，“如果调降成功，对万科后续一些融资肯定会有点影响的，投资者观察将更加谨慎。”
公开信息显示，万科现存29只境内债券、规模385.5亿元，大部分利率都在4.6%以下，如果后续调降，将明显改善房企的融资成本支出，以及当期的财务费用。反映到财报上，净利润将显著提升。
去年末，万科净利润率为10.57%。今年一季度，实现净利润12.5亿元，同比增长11.49%。同时，现金流更加充裕，万科在手现金1732.7亿元，比去年末增长4.26%，短期借款和一年内到期有息负债总和897.8亿元，下降4.38%。
一位长期持有万科债券的投资者支持调降：“利率能调一点是一点，节省成本才是最重要的。”
甚至另一位投资者认为，调降将成为一种行业大势：“目前资金面非常宽松，大多数房企融资利率都得往下调。”
华泰证券(17.780, 0.00, 0.00%)研究报告指出，目前优质房企融资环境堪比2015-2016年。据此估算，财务盘面稳健、业绩良好的房企将处于卖方市场，2017年以后发行、今年可回售的高融资成本的债券将处于调降的优势地位。
严跃进表示，万科具有行业的标杆导向性，如果下调成功，对于其他优质房企的相似债券会有影响，存在一种跟风调降的可能性。
但是，这一阶段资金充裕、利率下调的情况会否持续?中原地产首席分析师张大伟认为，4月份由于疫情，海外资本市场的动荡，基本封死了内地房企海外融资的可能性，当月几乎没有境外融资，5月虽然放开了，但预计对于部分房企非常重要的海外融资，将在未来一段时间接近归零，少数融资也可能面临高价的可能性。
房企加快发债的背后，更多是未雨绸缪，抓紧当下的融资窗口期，现金为王。因销售压力增大，担忧销售回款无法及时“回血”，以及即将到期的偿债压力。
2020年是融资债券的偿债高峰。统计数据显示，今年房地产的到期债务约在1.46万亿，其中7月份是到期高峰，达到1490亿。
叠加疫情影响，部分资金链困难、杠杆率较高的房企则面临更大的融资压力。房企融资井喷的大环境下，它们只能继续选择以高额的利息换取投资者的青睐，防止后续出现资金链断裂。
穆迪4月份的报告，将中国房地产板块展望由“稳定”降至“负面”，但大多数受评级的开发商要“强于整体行业”，其认为“大多数高收益开发商可以在未来12个月内解决债券到期问题”。
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