4月28日晚，新湖中宝(600208.SH)发布年报，公司2019年实现营业收入148.10亿元，同比下降14.03%，归属于上市公司股东的净利润21.53亿元，同比下降14.08%。
去年困扰公司的债务问题依然没有得到很好地缓解。截至报告期末，新湖中宝拥有现今余额146.9亿，交易性金融资产19.44亿;但短期借款和一年到期之即期负债分别为39.6亿和187.44亿。现今不足以覆盖短债，且额外有一年期以上长期借款355.44亿。
此前的4月17日，国际评级机构穆迪将内地房地产行业前景转为负面，并称虽然大多数高收益债券的发展商能解决未来12个月的在岸及境外债务，但有4家内房将面临非常高的再融资风险，其中便提及了新湖中宝的债务及再融资压力问题。
为缓解资金压力，3月27日，在国际资本市场急剧波动的背景下，新湖依然完成在境外发行总额2亿美元的债券，且票面年利率高达11%。彼时，国内规模房企几乎都已经暂停海外发债行为，而新湖以高达11%利率发债，显示公司对于资金的饥渴。
主营收益下降，资金压力凸显的背景下，新湖却以一笔特殊的股权投资，引发市场关注。就在几天前，新湖中宝拟以现金30.685亿港元认购绿城中国(3900.HK)3.23亿股H股股份，摇身变为绿城第三大股东。
30亿入绿城，看似轻描淡写，但背后错综的关联交易却并不简单。因新湖入股之前，曾先后多次向绿城出让项目回笼资金纾困，累计涉及资金已超70亿。资金从绿城至新湖，再由新湖至绿城，一来一往，双方的关系更为密切，但各自意图为何?
对此，新湖方面对第一财经表示，集团没有退出地产的打算，以合理价位购入绿城资产对双方是双赢局面。
也许，在资本市场长袖善舞的新湖中宝掌门人黄伟，正谋划一场试图化解新湖中宝困境的资本局。
30亿押宝绿城
游弋在资本市场的“新湖系”掌门人黄伟，再次展现其长袖善舞的投资能力。日前，新湖中宝的投资版图再添一角，拟以现金30.685亿港元认购绿城3.23亿股H股股份，每股价格9.5港元。
交易前，绿城前三大股东为中交集团、九龙仓、宋卫平，分别持股28.78%、24.9%、9.97%;交易后，中交、九龙仓、新湖中宝、宋卫平持股比例将变为25.06%、21.68%、12.95%、8.68%，新湖中宝将向绿城提名一名董事候选人。
在香港上市的中资地产股中，绿城属于“滞涨”股之一。由于股价长期低迷，绿城中国董事会主席张亚东还曾向股东致歉。因此，若以绿城董事会召开之日前十个交易日加权平均价格计算，此次交易溢价率达31%，直接抬高绿城股价，公告次日涨幅达8.13%。
即便这样，熟悉此次交易的人称，在新湖中宝看来，上述交易价位较为合理。因为截至2019年12月31日，绿城总资产3370.92亿元，每股净资产12.73元，折合港元算，与此次交易价格折价超四成。同时值得关注的是，绿城自张亚东接手以来，逐步提速，去年开始加大土地投资力度，大有重新发力的趋势。黄伟此际入股绿城，有机会分享股价上涨红利。
另外，新湖中宝方面告诉第一财经：“新湖与绿城的合作关系由来已久，此次由项目上升至股权投资层面，可进一步深化双方合作关系，互信互利。同时以低于每股净资产的价位投资绿城，对新湖来说也是一笔划算的买卖。”
而绿城看上的，是新湖中宝手握的大量土储。截至2019年6月底，新湖中宝拥有开发项目数量约50个，项目土地面积约1200万平方米，加上江苏启东和浙江平阳的海涂项目，土地储备总面积达3000万平方米。
新湖中宝上市于1999年，控股股东新湖集团持股比例32.41%。除新湖中宝外，新湖集团旗下还有上市公司哈高科，以及旧新三板公司湘财证券，并参股多家金融、资源性企业，被业内称为“新湖系”。
新湖系的商业版图，由温商黄伟一手打造，从在温州市委党校教书，到下海创办新湖集团，黄伟的原始资本积累与期货股票息息相关。2009年，新湖系对内部资源进行整理，新湖中宝彻底确立其在集团的地产旗舰位置。
2015年开始，新湖中宝先后入股中信银行、温州银行、盛京银行、湘财证券等多家金融机构，并将投资触角伸到新兴科创领域，趣链科技、51信用卡、万得信息、邦盛科技等公司背后，均活跃着“新湖系”身影。
金融与地产互相输血，曾对新湖中宝的业绩提升实现助力。而在绿城看来，引入这位“非典型房企”作为股东，可产生“1+1>2”的协同效应，在地产存量和新增、产业融合以及非地产领域协同合作，实现共赢。
实际上，这并非双方首次牵手。公告当天，新湖中宝向绿城转让浙江启智100%的股权，绿城需投入11.51亿元;转让南通新湖50%股权，绿城需投入6.72亿元，加上此前两笔交易，双方合作规模已达77.02亿元。
“新湖中宝与绿城的造房理念类似，均注重精品打造。”熟悉新湖的人士透露，此外，由于上海地价高企，房企拿地困难重重，绿城因此前发展节奏问题，急需补充土储，新湖与绿城一个要钱一个要地，由此促成交易。
由于新湖中宝资产性质复杂，绿城所付交易款中包含向其提供的财务资助，以4月19日出让的上海中翰项目为例，13.83亿元财务资助按年利率10%计息，所有本金及利息须由目标公司在不迟于2024年3月28日前付给买方。
旧改沉疴待解
对黄伟和新湖中宝来说，过去的2019年显得沉重。
在2018年胡润全球富豪榜中，黄伟李萍夫妇财富330亿元，霸居温州首富。一年过去，在2019年胡润富豪榜，二人资产缩水三分之一，仅剩230亿元。
而新湖中宝在频频甩卖资产之余，销售业绩也出现下滑。克而瑞数据显示，2015~2018年，新湖中宝销售额分别为110.8亿元、147.9亿元、142.5亿元、168.8亿元，到2019年，这一数据跌至138.4亿元。
盈利情况也频频波动。2016 年~2019 年上半年，新湖中宝营业收入分别为136.26亿元、175.00亿元、172.27亿元和72.75亿元，归母净利润分别为58.38亿元、33.22亿元、25.06亿元和17.21亿元。
业绩迟滞不前，但新湖中宝并非手无存粮，该集团合计3000万平方米土储分布于上海、江苏、浙江、江西、山东、辽宁、天津等省市，却迟迟无法转化为销售业绩，背后原因何在?
“新湖中宝大量资产集中于长三角，当年切入市场时，由于招拍挂成本高，转而走旧改的路子。但上海旧改情况复杂，许多项目都是经好几个企业接手才能完成。”据接近新湖方面的人士称。
2001年，新湖中宝首入上海，拿下上海普陀区东新村旧改地块，此后新湖中宝先后在闸北、黄浦、虹口获得多个旧改项目。但这些项目中，不少开发时间超过十年，因为开发速度过于缓慢，新湖中宝还曾收到深交所问询函。
数据显示，2016年~2019年6月末，新湖中宝存货分别达517亿元、594亿元、703亿元及730亿元，占公司总资产的比重分别为46.34%、47.66%、50.30%及49.84%，主要为房地产存货。
不过上述人士表示，新湖并非有意囤地，一些项目前期已投入上百亿元资金，但因政策复杂和旧改推进缓慢等问题，迟迟难以转化为业绩，同时该集团还承担着高昂的融资成本，导致如今的债务局面。
2020年3月17日，穆迪将新湖中宝企业家族评级从B2下调至B3。“评级下调反映了我们对经济形势转弱将增加新湖中宝再融资风险的担忧，因为该公司未来12~18个月将有大量债务到期。”穆迪助理副总裁/分析师杨昱颖表示。
穆迪称，新湖中宝持有228亿元人民币的巨额短期债务，将于2020年9月底到期。“截至2019年9月底，该公司现金水平为129亿元人民币，加上经营活动产生的现金流，将不足以支付这些到期债务。”
为应付到期债务，3月27日，新湖中宝完成在境外发行总额2亿美元的债券，票面年利率高达11%，在境外美元债市场波动、美元流动性稀缺的情况下，新湖中宝将面临较高的融资成本与风险。
对集团债务问题，新湖中宝对第一财经表示，随着疫情带来政策宽松预期，加上引入合作方，集团地产销售窗口重新打开;投资板块方面，大规模支出的投入期已基本结束，金融资产在加快上市进程中，有望带来现金回流。
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