观点网 在遭遇销售疲软、融资遇阻等流动性困难时，房企的偿债能力会被大幅度削弱，这种情况下往往只能对债务采取逐个谈判展期或一揽子重组的做法。仅过去一年多，包括华夏幸福、恒大、佳兆业、花样年等企业均已谋求债务重组，但大部分的却迟迟未突破债权人一关。
这其中仍有少数债务重组成功的案例，比如今年7月、9月，富力、合景泰富在摩根大通的帮助下，分别展期10只、3只美元债券；11月10日，富力为期近3个月的境内债谈判成功，它也成为首家完成境内外债务全部展期的房企。
在富力的“示范效应”下，其他房企诸如龙光、融创、奥园也相继推出境内债重组方案。最终经历大约一个月谈判，12月6日，龙光如愿成为第二家境内债整体展期通过的房企。
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据了解，龙光于11月初向机构投资者提交了一份债务重组方案，明确将境内债持有人的本金兑付时间延至今年11月10日起至2027年5月10日；至当月下旬将展期期限、利息支付比例条款进行优化。
展期成功之于房企而言，主要意义在于通过重新确认合同项下权利义务，起到削减短债目的，并为生产经营甚至企业重回发展轨道创造条件。知情人士向观点新媒体透露，龙光重组的境内债务规模在220亿元以上。
展期谈判
与富力重组完成的节点有所不同，在龙光提交境内债重组方案后不久，相关监管层便开始密集出台政策缓解房企流动性压力。
比如11月13日，央行、银保监会共同发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》。其中第四条明确，支持开发贷款、信托存款等存量融资合理展期。
具体包括，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持。未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年。
第五条也提及，保持债券融资基本稳定。按期兑付确有困难的，通过协商做出合理展期、置换等安排，主动化解风险。
龙光也是“金融16条”等政策之后房企境内债重组的第一例，某种程度上，它被解读为受到了政策引导的正面影响。
从所用时长看，富力于8月便被传境内债务重组，消息称其聘请了中国国际金融公司担任财务顾问，直至11月10日才宣告重组完成。龙光11月3日向机构投资者提交重组方案，至展期获通过前后历时一个月有余。
市场流传的龙光初始重组方案显示，其A、B方案计划对已展期的公司债及ABS部分，到期时间延至2026年8月。本金自2024年8月起支付5%，按季度偿付；2024年11月起至2025年11月共计5笔分别支付10%；剩余45%本金分3笔支付。
C方案涉及的主要是未到期存续债及ABS部分，到期时间延至2027年5月，本金从2025年开始兑付，按季度偿付10%-15%。
实际上，观点新媒体了解，今年龙光曾采取的是单笔债务谈判展期的方式。比如3月披露存在短期偿债压力后，龙光对“18龙控02”提出展期18个月，展期期间新增利息；同月对“19龙控01”提出展期15个月，并提供肇庆玖峯城项目的股权质押。
此后龙光选择在8月份开始与多个组别债权人沟通协商，进行境外债整体债务管理，对于境内债最终也采取了一揽子做法。
根据DM数据，发行人“深圳市龙光控股有限公司”当前存续的公募、私募债券额度为164.47亿元，关联ABS存续额度则为23.94亿元，合计188.41亿元。但知情人士向观点新媒体透露，龙光展期的境内债规模为223.6亿元。
重组方案并非一蹴而就，至11月下旬龙光修订展期条款。据澎湃新闻报道，该公司将A、B方案展期期限缩短9个月，C方案缩短6个月；增信方面，提供大湾区重点城市交通便利区位住宅项目，以及西南省会城市核心枢纽住宅项目各55%股权质押作为增信措施。
另经过连续的延长投票截止时间操作后，最终于12月6日，龙光境内债整体展期获得债券投资人表决通过，已展期债券及ABS展期期限为36个月，未展期债券及ABS展期期限为48个月。
据悉，龙光在与投资人展期过程中承诺，将严格按照展期方案落实企业责任，全力提升生产经营，保交付、促销售、促回笼，以时间换空间，加快回到良性健康发展轨道。
细节之间
知情人士对观点新媒体表示，龙光的境内债重组方案获得了大部分投资人支持。至于通过的具体情况如何，截至目前龙光集团尚未发布正式公告。
毫无疑问，从富力到龙光，其境内债重组的经验都将被其他房企所研究借鉴，包括奥园、融创等房企也在11月传出境内债整体管理的消息。
比如融创于11月中旬提出初步重组方案，涉及境内存续债券及ABS规模约154亿元，其中对已展期的债务继续展期3.75年至2026年9月，未展期的债务展期4.5年至2027年；2015年起兑付本金，按季度兑付，兑付比例前低后高。
此后奥园寻求对境内债务进行整体打包重组，涉及债务总额约116亿元。
对比已披露的境内债重组方案，各房企所设置的条件有着相似之处。其中在展期年限方面，主要集中在3-4年，如富力所披露的8只公司债加权平均期限延长至3年以上；龙光初期的展期为45-54个月，修订并获债权人同意的期限则降至36-48个月。
融创在初步重组方案中所提出的展期期限，最终在12月初也经历修订，分别由3.75年降至3年，4.5年降至4年。
同时在投票率设置上，多集中于约定50%以上同意率即可通过，这种条款对债务人一方较为有利。包括融创、龙光的重组方案对其中涉及的债券都有类似1/2拥有表决权的债权人同意方可生效等。
对债权人而言，债务展期并不是他们在投资中所乐见的事项。在这种以修改债务条件方式进行的重组中，他们面临着是否接受变更原合同项下权利条款的抉择：同意意味着资金回收期限拉长或本息打折扣，不同意则需要长时间消耗，极端情况下出现企业破产清算抵债。
一般破产清算情况下，债务人对负债清偿时，享有抵押权、质押权、留置权等情况的债权人排序靠前（即优先债权），先于普通债权。公募债类别往往属于信用债券，持有这批龙光债券的债权人并不能优先获得清偿。
因此即便充满无奈，债权人亦不得不考虑或同意企业所提出的重组方案，而他们所需考虑更现实的问题，是如何尽可能保障自己的利益。
比如要求追加增信措施，除了龙光提供大湾区及西南的项目质押担保，融创在重组方案中也提出用住宅和文旅项目收益权提供增信，但不提供质押及担保。富力并未披露境内债重组的增信措施，但其进行境外重组时，曾以英国及马来西亚等地项目提供增信。
本息兑付时间及比例方面则各有所不同，债权人的总体诉求偏向争取更大的兑付比例。
以龙光为例，优化后的重组方案于展期首年利息兑付比例从20%提高至50%，并约定此后半年兑付剩余50%；另对10万以内债权设置小额兑付条款。富力、融创则未设置小额兑付，其中融创在初始方案中提供相当于债券面额3%的同意费，修订后的方案决定对所有债权人先行支付3%本金。
归根结底，债权人对房企债务重组的态度仍取决于企业本身的实力。正如推动富力、合景泰富境外债重组的摩根大通方面人士曾对观点新媒体所提及：“企业本身的运营能力以及资产质量是获得投资者信心的基石。”
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