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【独家焦点】13.4亿港元出售物业 旭辉香港进退与资金筹措

观点网 9月5日,旭辉发布公告,披露了香港英皇道物业出售的最新动态。

其中,旭辉控股(集团)有限公司及其非全资附属公司旭辉地产有限公司,与新买方华王有限公司订立新买卖协议。

新卖方旭辉地产有条件同意出售,而新买方有条件同意购买该新销售股份及新销售贷款的利益,总代价为13.38亿港元。华王有限公司分别由宏安地产及APG SPV最终拥有50%及50%权益。


(资料图)

卖方由旭辉全资附属公司变成非全资附属公司,买方由林氏三兄弟到如今的华王有限公司,收益前后增长一倍有余,交易周期则缩短约3个月。旭辉这次出售,通过另一种方式实现了对资金流的挪腾。

交易转圜

此次的交易标的,回溯到一个月以前,是以旭辉控股以代价总额为6.74亿港元出售目标公司60%股权的形式出现在大众的视野。

据悉,目标公司是旭辉控股集团与宏安地产于2020年成立的合营企业,分别由旭辉控股集团及宏安地产拥有60%及40%权益,而宏安地产为独立第三方。

公告指出,目标公司间接持有位于香港英皇道101号及111号的该地段的全部权益,目前该公司还结欠旭辉控股集团共计6.54亿港元的股东贷款,该贷款按等额基准出售。须待先决条件获达成后,方告完成。

截止于2022年6月30日,目标公司综合资产总值及资产净值分别约为20.71亿港元及1748.40万港元。该公司持有的位于香港英皇道101号及111号,总占地面积约为1410.55平方米。该地段原建有商业大厦,由目标集团以约18.8亿港元收购,目前处于拆卸阶段。该地段计划重建为设有商业空间的住宅项目,现时预计重建将于2026年完成。

根据估值,该地段物业于2022年6月30日的评估市值为20亿港元。

在8月的交易方案中,买方的支付总价6.74亿元,主要包括目标公司截至上半年资产净值的60%即1049万港元,以及销售贷款账面值6.54亿港元。旭辉控股从该出售事项预计录得所得款项净额6.73亿港元,对应收益约987.5万港元。

这次交易公告另一个引人瞩目的点,便在于买方公司实际上由林中、林伟及林峰三兄弟分别控股50%、25%及25%权益。

林氏三兄弟的此次交易,被市场看做是旭辉出售变现的一种手段,也为资金转圜提供了更多的余裕。而一个月后,买方从林氏三兄弟到第三方华王公司,出售对象及交易细节的变化,为旭辉腾挪出了更大的资金空间。

9月5日最新公告显示,旭辉旗下非全资附属公司旭辉地产,将出售的资产调整为新目标公司一、二(透过附属公司持有英皇道物业)的相关已发行股本,以及结欠旭辉地产的未偿还股东贷款共计11.32亿港元。

新买方华王公司支付的总代价约13.38亿港元。在支付方式上,除了支付6000万港元按金,需要将1.13亿港元用于偿还部分银行融资,6.22亿港元支付予旭辉控股,5.43亿港元交付按承兑票据付款的方式支付予宏安地产旗下WOP SPV。

旭辉控股解释,终止8月的出售交易事项,原因是集团将从新出售事项收取的现金多出约800万港元;估计从新出售事项录得的收益多出约1192.5万港元;以及新完成预计在9月底前落实,相较之下初始交易方案的最后完成日期预计是12月31日,前后缩短3个月。

根据代价及投资成本,旭辉控股预计新出售事项将录得的收益从987.5万港元增至2180万港元。

观点新媒体对比,旭辉控股在9月的新交易方案中,对标的公司采用的财务数据已从截至6月30日调整为8月31日。

其中原方案中,目标公司综合资产总值、资产净值分别为20.72亿港元、1748.4万港元;新方案的新目标公司一、二,综合资产总值、资产净值合计分别为20.40亿港元、3980.8万港元。

资金腾挪

根据最新的半年报披露,房地产开发方面,旭辉控股在香港的合同销售金额为1.15亿元,占合同销售额百分比0.2%,合同销售建筑面积513平方米,合同销售平均售价为2.24万元。

从土地储备来看,旭辉在香港还有包含住宅和商业的项目香港曦台,权益占比为50%。通过此次对香港待沽资产的出售,资产的转圜之间,旭辉得以进一步实现资金回流。

从不久前的半年度业绩会上,我们也得以窥见旭辉今年的经营成色。1-6月旭辉控股合同销售金额631.4亿元,合同销售建筑面积为41.4完平方米。毛利率为20.7%,核心净利润率为6.1%。

在行业下行的大环境下,旭辉也在努力维持着自身发展的稳定性。

截止2022年6月30日,旭辉控股净负债对股本比率为78.5%;净负债为人民币828.96亿元;手头现金水平达人民币312.4亿元;总债务为人民币1141.41亿元。

债务方面,旭辉控股于1月到期赎回于2022年到期的5.5%优先票据;4月到期赎回人民币16亿元于2022年到期、票息率为6.7%的优先票据。

即使“三条红线”都维持在绿档,对于旭辉这样体量庞大的企业来说,想要支撑未来的规模发展以及销售延续,如今的资金情况还是需要更多的余裕。

在现金流为发展首要因素的当下,旭辉也在不断扩展自身的融资渠道。境内债方面,旭辉控股境内银行间市场首获50亿额度,3月完成首次10亿元中期票据发行,票面利率4.75%;6月在证监会、交易所支持下成功发行公司债首次创设信用保护工具,发行规模5亿元,票面利率5.5%。

3月,旭辉还获得了平安银行上海分行授予50亿元并购融资额度,获交通银行授予100亿元并购贷款授信额度。

境外债方面,旭辉控股额外发行本金为1.5亿美元于2026年到期的、票息率为4.45%的绿色优先票据。3月本发行19.57亿港元于2025年到期、票息率为6.95%的可换股债券。4月,额外发行5.88亿港元的可换股债券。

8月31日,旭辉控股宣布配售3.04亿股,以筹集金额约6.28亿港元。这一配股事项于9月5日正式完成。

据悉,旭辉近期还在监管机构支持下筹备中债增信、全额担保中票的发行。也有投资者表示,旭辉有望在9月中旬前完成大概15亿左右的发行。

从这些积极地融资动作不难看出,旭辉也在不断腾挪出更多的资金流动性,为未来的发展赢得更多的额度。在这次交易的成功背后,似乎也预示着旭辉未来,或将通过更多不同渠道来实现“精简瘦身”。

关键词: 目标公司 有限公司 资产净值

责任编辑:Rex_08

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