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年报观察 | 绿景中国跨越白石洲

观点网“市场冰点,或者说最不好的情况已经过去了。”据参加4月29日绿景中国投资者会的投资者透露,绿景中国首席财务官陈健民在会上如是表态。

作为手握大湾区深圳白石洲旧改项目的房企,绿景中国即将进入收成期。

“站在今天这个时点,白石洲项目经过多年的耕耘,如今已经正式启航。”据投资者转述管理层的话介绍,白石洲一期预售地块已经四证齐全,并且正在进行工程建设,预计2023年就可以开始预售。

还是白石洲

据观点新媒体了解,白石洲项目位于深圳南山区核心地带,深南大道以北,项目总体用地面积约46万平方米,总建筑面积约500万平方米,计容面积约为358万平方米。

目前,白石洲项目可以算得上是深圳规模最大、关注度最高的城更项目。据介绍,周边同级别的楼盘房价高至15万元/平方米,分布4条地铁线及6个地铁站。

值得注意的是,在绿景中国规划中,白石洲分为四期滚动开发,开发周期合计约8到10年,扣除反签面积后,归绿景中国的可售面积约180万平方米,业态分布住宅、公寓和商业办公,这三个部分各占1/3。

2021年内,绿景中国已完成了一期百分之百签约,实施主体确认及一期正式动工,目前一期已完全拆除原有建筑,地基和土方工作完成,且已经进入到主体工程的阶段。

此外,黎光项目、红树湾壹号项目签约率也达到100%,其中红树湾壹号项目实施主体已确认,并已开始基坑支护及土方施工。

而黎光项目体量约有20万平方米,绿景中国方面预计,该项目可以在白石洲之前预售,或2023年一季度即可推出市场;玺悦湾项目于2021年9月份开启始预售,目前剩约60亿-70亿货值。

值得注意的是,会上有投资者问及近期是否有新增项目计划,管理层表示,绿景现有土储已超1600万平方米,目前没有新增旧改项目的计划。

除去白石洲标签,留在绿景中国身上的还有“转绿”目标。对此,管理层表示,三条红线方面的管理与2021年相同,剔除预收款后的资产负债率和净负债率两条线已经达标,只有现金短债比一条目前暂时未达标。

提供的数据显示,目前绿景中国现金短债比为0.68,低于1,净负债率81.2%,小于100%,剔除预收款后的资产负债率64.8%,小于70%。

对于何时“转绿”,绿景中国预计2023年可以顺利进入绿档,白石洲和黎光项目的预售可带来一定收入和现金流,此外也将执行积极再融资政策,优化债务结构。

不拿新项目

投资者转述,绿景中国会上还进一步披露了资产和负债情况,从数据来看,债务结构较为清晰。

在绿景中国311亿有息负债中,80%为银行和其它项目贷款,公募债、公司债及可转债占比20%。提及一年内到期的有息负债,绿景中国管理层表示,98亿元有息负债主要分为三个部分,包括银行及其他贷款、可转债及境内小公募。

具体来看,银行及其他贷款中有10亿元是开发贷到期需要刚性兑付,而剩余的内保外贷、项目贷款/物业贷款等基本为有抵押品贷款,成功再融资机会较大;可转债为14.6亿元,境内小公募为14亿元。

绿景中国方面正跟这两笔债务的投资者做持续沟通,指投资者态度明确,只要白石洲明年可以预售,均愿意存续债务。

有关融资成本方面,数据显示绿景中国2021年融资成本从2020年的7.1%下降至6.4%,EBITDA自2020年的2.85降至1.94。据悉,于2021年下半年,绿景中国境外共完成再融资约23.2亿元,包括成功发行两笔商票,于境内完成再融资约50.8亿元。

至于绿景中国目前的流动性,投资者转述陈健民的话表示,按照现金余额及目前可售货值,推动已有旧改项目问题不大。

截至2021年12月31日,绿景中国现金余额为73亿元,较去年有所下降,主要原因是部分旧改项目在2021年下半年补交了地价所致。

针对白石洲项目,绿景中国拥有光大银行207亿授信,可用额度175亿,另有100亿可售货值及授信73亿,可以满足项目的资金需求。

会议期间,绿景中国还进一步分析了当前深圳市场变化对其的影响。据参加投资者会人士分享,绿景中国管理层认为,市场冰点已经过去了,“接下来的第三第四季度,不管是深圳还是其它城市的市场都会有所改善。”

市场变化是否对绿景投资拿地造成影响,则与其商业模式息息相关。

作为以旧改项目为主的房企,绿景中国在招拍挂市场中露面并不算多,于今日会议中也表示,坚持专注在城市更新方向,但是短时间内不会大规模投资新城更项目,原因还是与现金流有关。

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责任编辑:Rex_30

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