近日，中国人大网公开两份关于房地产税改革试点的文件，其中一份是财政部部长刘昆对《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定(草案)》的说明。
这也是继今年10月全国人大常委会明确在部分地区开展房地产税改革试点后，国家首次公开对房地产税改革试点的部分阐述。
有观点认为，这意味着提及多年的房地产税终于要来了。这两份文件究竟说了什么?房地产税将如何落地?又传递了怎样的调控理念?
循序渐进、稳妥推进房地产税立法
事实上，这两份文件是今年10月召开的第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议中的内容，但在近期才公开，展现了推进试点工作背后的更多细节。
全国人大接连公开相关文件，让不少人认为是在释放房地产税必将到来的信号。但问题是究竟如何推进?
在讨论这个问题前，先要明白“房产税”和“房地产税”这两个概念。
房产税是特定概念，是指以房屋计税余值或租金收入为依据，向产权所有人征收的一种财产税。1986年开始实施后，它的适用范围仅限于经营性房地产(用于经营活动、非住宅房产)，个人住房免税，因此对百姓生活基本没有影响。
而房地产税是一个综合性概念，即与房地产有直接关系的所有税都属于房地产税，比如印花税、土地增值税、契税等。
也就是说，房地产税是针对房产征收的所有税目的总称，而房产税是针对房地产税的一个分支，征收对象只是房产，也即房产税包含在房地产税之内。
一直以来，房产税改革也成为房地产税改革的先导。
从2011年开始，经国务院同意后，上海市、重庆市率先开展了个人住房房产税改革试点，原本只针对经营性房地产的房产税开始作用于普通人，对个人住房的保有环节也征收房产税。
再到2013年，党的十八届三中全会提出“加快房地产税立法并适时推进改革”。2018年，房地产税法列入全国人大常委会年度立法工作计划。
虽已试点10年，但国家对房地产税立法依然持审慎态度。
刘昆在说明中指出，房地产市场全国差异很大，实际情况十分复杂，房地产税立法工作需要循序渐进、稳妥推进。
因此，要在总结上海市、重庆市个人住房房产税改革试点经验的基础上，结合新形势新情况，进一步深化房地产税改革试点。刘昆建议“先深化地方试点，再国家统一立法”。
从“率先试点”到“进一步深化”的提法，也体现了国家稳妥推进房地产税改革的思路。
由此看来，房地产税正在加速到来，但不会短期内在各地区大范围推出，离统一立法仍有一段时间。而在这段时间里，将会有更多地区纳入试点因地制宜探索房地产税。
农村宅基地及其上住宅不纳入试点征税
那有哪些地区将纳入试点?
此次公布的文件并未具体明确，但提到选取原则：将由国务院按照积极稳妥的原则，统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区，再报全国人大常委会备案。
此前有专家认为可以将深圳、海南等优先纳入试点。比如深圳，是经济特区和先行示范区，在经济发展中一直是改革的排头兵，并且房价在内地较高。再比如海南，已经被定位于“全球最大规模的自由贸易港”，目前也正用“限购政策”调控房价，因此房地产税或是很好的手段。
对于试点城市的选择标准，从公布文件中也能窥探一二。刘昆提到，深化试点可以发挥试点对整体改革的示范、突破、带动作用，强化房地产调控需求侧管理，稳定市场预期，也为今后全国统一立法积累经验、创造条件。
房地产税在拓宽税源之外，更强调需求侧调控、稳定市场预期，因此很有可能会选择高房价、有炒房空间的地区。
另外，要发挥对整体改革的示范作用，还可能会选择不同类型的城市，比如超大城市、特大城市、二线城市等中有代表性的城市。
但这些目前都是猜想，仍待国家最后确定公布试点地区。
另一个问题，是房地产税向谁征收?
文件显示，房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。
而在居住用住房范畴内，又特别提出不针对农村居民。考虑到目前我国城乡经济社会发展和居民收入水平总体上仍有较大差距，为减少试点对农村居民的影响，对依法拥有的农村宅基地及其上住宅不纳入试点征税范围。
另外，当前阶段为避免影响企业生产经营，试点对非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行，征税范围、计税依据、税率、税收优惠和征收管理等维持现行制度不变，确保试点期间税负平移。
具体实施细则由试点地区制定
房地产税如何落地?
文件明确，全国人大常委会授权后，由国务院将制定房地产税试点办法，明确具体试点政策。而试点地区人民政府制定具体实施细则，细化改革试点落地措施。
但对于具体税收范围、税率等细节问题，公开文件名还未明确。
为何如此“模糊”?因为各地区差别很大，必须根据当地具体情况确定。比如上海和重庆在征收对象、具体税率、税收减免、税收用途以及征收管理等的规定就各有不同。
因此全国人大宪法和法律委员会审议《草案》时，有常委委员也提出，我国居住用房地产的情况较为复杂，各类人员的住房需求、税收负担能力差异较大。
对房地产税的计税依据、适用税率、减除标准等税制要素，建议授权国务院在改革试点过程中逐步研究探索、及时调整完善，形成成熟经验后再在法律中统一规定，授权决定可不对相关内容作出规定。
虽房地产税试点会因地区而异，但也能从此前试点个人房产税的城市中看到一些相同的理念。
一方面，是保护住房刚需。在征收对象上，上海是针对本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)，而重庆针对个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房。从这一规定可以看出，购买首套房、小户型的住房刚需人群，是可以免征房地产税。但具体的免征范围各试点地区还要细化制定。
另一方面，是遏制外来炒房行为，稳预期。上海的征收对象还有非本市居民家庭在本市新购的住房，重庆规定同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房也要纳入征收范围。
另外，调控住房需求。比如，上海试点时就提出，征收的房产税用于保障性住房建设等方面的支出。
在可预见的未来，房地产税落地将是大势所趋，将成为影响我国房地产的重要因素。
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