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中国宏泰发展:业绩承压 金茂入局

华夏幸福深陷债务泥潭,被称为“港版华夏幸福”的中国宏泰发展,同样遇到了困境。

8月19日晚间,中国宏泰发展发布上半年业绩公告。

受过度依赖龙河高新区项目、宏观、疫情等因素影响,中国宏泰发展出现了公司上市以来最大的业绩下滑。

数据显示,期内,中国宏泰发展实现营业收入6.79亿元,同比减少52.4%,股东应占溢利1.04亿元,同比减少82.23%;毛利润4.14亿元,同比减少64.8%。

不过,上半年中国宏泰发展成功引入中国金茂,以14.81亿港元收购其29.9%股权,成为第二大股东。双方同时订立可换股债券认购协议,金茂认购中国宏泰发展本金约1.23亿美元可换股债券。

一位投资者向观点地产新媒体透露,在宏泰发展投资者会议中,管理层将这一举措称为公司发展的重要里程碑,表示双方未来将会积极推动战略协同,依托中国金茂城市运营的定位和其股东中化集团的产业资源,在城市运营与园区开发、政企合作、公司管制以及资本运营等多方面开展深入合作。

“一重一轻,金茂做重资产的房地产,宏泰做的是以金茂房地产区域为核心的产业地产。”

在地产圈,引入战投并不罕见,这一措施能够快速改善自身流动性。但金茂入局宏泰,显然不仅仅想当一名“白衣骑士”。

业绩承压

从半年报中能够发现,盈利能力上,中国宏泰发展同比去年出现较大幅度下滑。

营收按业务分布看,产业市镇发展收入4.85亿元,同比减少64.76%;物业发展收入1.73万元,同比增长414%;物业租赁收入为2071万元,同比增长29.3%,上述三项业务分别占总收入的71.41%、25.54%及3.05%。

对此,中国宏泰发展于公告中称,收入减少原因是期内土地开发业务收入录得4.85亿元,较上年同期13.76亿元下降约64.8%。

在产业市镇发展中,龙河高新区项目一直是核心盈利来源,对营收贡献占比达到7成。

因此,龙河园区土地出让面积及土地出让金的下降,对中国宏泰发展带来直接影响。

公告显示,上半年,有关地方政府出让龙河高新区总共17.67万平米土地,总土地出让金额为1.72亿元,与去年同期24.8亿元出让27.73万平米土地相比,出现大幅下降。

期内,中国宏泰发展从龙河高新区获得的土地出让确认销售费用1.1亿元,占总体出让金的68.3%,共出让六宗地块。

与此同时,高毛利模式的产业市镇发展收入贡献占比下降,也对中国宏泰发展的毛利及毛利率带来较大影响。

上半年,中国宏泰发展毛利为4.14亿元,同比减少64.8%;毛利率由上年同期82.6%下降至61%。

根据中国宏泰发展公告中的解释,集团毛利率受影响的另外一个主要原因是,商住土地出让的毛利率高于工业土地及外埠园区服务平均毛利率,而龙河高新区当期以产业用地的出让为主,带来高毛利收入的商住产业占比较上年同期下降。

观点地产新媒体了解到,在龙河高新区出让地块中,三宗为产业用地,一宗为商服用地,没有利润率较高的住宅地出让。

上述投资者称,管理层在投资者会议中透露,中国宏泰发展定下了收入及利润不低于去年的经营目标。因此,在下半年的推地计划中,会有一个对上半年的恶补,希望今年商住及产业用地的土地销售,不低于去年的销售亩数。

从一家从事城市住宅和配套设施建设的企业,到转型探索产业园区的开发和运营,定位于“产业市镇综合发展商”的中国宏泰发展,面临着较大现金流压力。

半年报数据显示,中国宏泰发展债务总计约62.9亿元,其中一年内到期债务为33.65亿元,而拥有现金及现金等价物仅为4.63亿元。

基于此,上半年,中国宏泰发展引入中国金茂作为第二大股东,持股29.9%,这也是中国宏泰发展上半年最为市场关注的事情。

金茂入局

今年6月,中国金茂收购中国宏泰发展29.9%股权,约合4.94亿股,代价约14.81亿港元。交易完成后,中国金茂成为中国宏泰发展第二大股东。

与此同时,中国金茂与中国宏泰签下了可换股债券认购协议,金茂认购中国宏泰约1.23亿美元(约7.95亿元人民币)可换股债券。

标普认为,以上可转债的发行有助于覆盖中国宏泰发展2022年1月到期的9600万美元可转债和担保债券。

观点地产新媒体了解到,在召开的投资者会上,出现了赵磊这一位新面孔。7月19日,他刚获委任为中国宏泰发展执行董事及首席财务官。

资料显示,他曾履职于中国金茂多个财务相关岗位,2009年11月加入中国金茂,历任财务管理部分析评价经理、总经理助理、副总经理及总经理,以及资本市场部总经理,并自2021年5月起出任财务资本中心副总经理。

与他共同获委任的还有中国金茂高级副总裁兼执行董事宋鏐毅,根据中国宏泰发展发布的人事公告,宋鏐毅接任王建军,成为中国宏泰发展新的董事会主席。

这一变动引发猜测,中国金茂是否会进一步实现对中国宏泰发展的控制?原因是,若可换股债券全部行权,金茂持股比例将升至41.1%,即取代王氏家族成为控股股东。

那么,金茂若转股,会不会触发全面要约?对此,管理层并未给出明确回应,称一切遵循联交所规则,如果金茂届时决定转股,会按照规则执行。

上述投资人士透露,中国宏泰发展目前并没有行权时间表,称提这些为时尚早。

“根据可转债条款,半年后就可以行权换股权。中国金茂考虑这件事情的时候,没有这么明确的时间表说到了就要行权,肯定是根据届时的市场情况、价格等各方面做一个综合判断。虽然入股只有短短的一个多月时间,但双方的合作已经全方位展开,目前精力是在业务上释放合作潜能,在管理上进行互补。”

据悉,在业绩会上,赵磊详细介绍了中国金茂与中国宏泰发展合作能产生的协同效应。

赵磊称,中国金茂做城市运营,宏泰做园区的运营、管理、拓展,双方有很多地方高度相似,在业务能力上能够很好互补,这是宏泰和金茂合作的出发点。

他表示,城市运营是中国金茂的核心战略,随着项目不断推进,产业发挥的作用越来越重要,所有的城市需要人口填充,也需要产业来填充。宏泰具备业内认可的招商运营和产业构建能力。

与此同时,金茂在商业、酒店等方面的资源,包括背后中国中化股东资源,也能够助力宏泰的园区发展,令其园区土地价值得到进一步提升。并且,金茂亦能成为宏泰土地的买家。

“宏泰的确有现金流压力,我们觉得像龙河这样好的资源,如果以一个比较低的价格出售出去,实际上是对资源上的浪费。 ”

中国宏泰发展管理层称,目前双方正处于资源的梳理过程中,希望能够达到中国中化、中国金茂,宏泰三方三赢的局面。

关键词: 宏泰发展 业绩 金茂 入局

责任编辑:Rex_08

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