自去年我国首批公募REITs发行以来，从投资者抢购首发份额到后来运行期间市场的高度关注，随着配套税收、扩容等政策的出台，我国公募REITs的发展走上“快车道”。随着2022年6月21日的到来，首批上市的9只公募REITs即将迎来限售份额解禁，增加流动性的同时也可能影响二级市场价格。在这时刻，投资者应该正确了解限售解禁的具体情况及带来的变化，理性做出投资决策。
从全市场来看，首批9只公募REITs共计有21.92亿份基金份额即将迎来解禁，占9只公募REITs总规模的32%，占流通盘规模的108%，解禁规模超过现有流通盘的一倍。首批公募REITs在首发时投资者由战略配售投资者、网下投资者和公众投资者构成，其中战略配售投资者包括原始权益人或其关联方及其他专业机构投资者。而此次即将解限的份额持有人，是公募REITs投资者中的其他专业机构投资者。
以富国首创水务REIT为例，基金总份额共5亿份。按照基金合同约定，原始权益人首创环保集团持有51%的基金份额，其他专业机构投资者持有25%的基金份额且持有期限为自基金上市之日起不少于12个月。因此，本次富国首创水务REIT拟解限份额为基金总份额的25%，即1.25亿份，涉及的9家机构投资者及具体解限份额已公告。
限售解禁带来的“变化”，是REITs产品被减持进而影响二级市场价格。中金公司认为，盈利与估值更高的项目被减持的可能性更大。部分战配限售投资者可能在解禁后出于止盈、净值管理等目的选择减持，此角度下前期盈利更高的项目被减持的可能性更大，投资者应注意解禁后因流通份额增加导致的价格下跌的风险。
另一个“不变”，或是长期配置型投资者继续持有REITs份额的可能性较大。相比于更倾向于中短期盈利以及有净值管理要求的基金、理财、券商资金，险资和集团、企业、股权投资的长期配置倾向更强，解禁后继续持有的意愿可能更强。以富国首创水务REIT为例，保险和集团、企业、股权投资者持有的分占解禁总量的比例为39%，对二级市场价格或许会有一定支撑。
对此，业内专业人士表示：“基础设施公募REITs作为一种全新的投资品种，也是国内投资者进行资产配置的一个新工具。目前市场关注度较高，但考虑到资本市场对于REITs产品及其投资逻辑尚不甚熟悉，不排除限售份额解禁后二级市场价格出现一定波动。但是另一方面，战配份额解禁将为REITs市场释放一定流通盘容量，能够更好地反映市场对于此类资产的理性定价。”
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作为首批公募REITs的管理人之一，投资管理经验丰富的富国基金一直十分重视公募REITs业务。在限售份额解禁即将到来之际，富国基金也对机构和公众投资者持续进行REITs的投教工作，通过线上线下的宣讲、投教短视频和文章等形式，向投资者告知限售解禁的安排和规则，传递投资公募REITs的正确方式，提示可能面临的投资风险。帮助投资者更全面的了解公募REITs的运作模式、内在价值和风险收益特征，理性做出投资决策。此外，在信息披露方面，一是准备限售解禁的提示性公告，二是对于解禁当天可能出现的价格波动做好相关的应对措施。
因公募REITs的底层资产是基础设施项目，其投资价值还是要基于对项目本身的价值判断。对于广大投资者来说，为更好地应对限售份额解禁可能带来的价格波动，需要关注净现金分派率和内部收益率两个指标。市场人士建议，投资者根据自己的买入成本和二级市场价格合理估计内部收益率和净现金分派率的多少，密切关注基金管理人在限售解除前披露的解除限售安排公告，了解相关战略投资者解限份额、流通安排等情况，提前做好相关的投资决策。
关键词： REITs
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